Las inmobiliarias piden al gobierno que aporte 40.000 millones de euros para respaldar el mercado de titulizaciones de hipotecas para que las empresas del sector puedan seguir manteniendo su actividad. Intentan presionar sabiendo que es la construcción la que ha liderado el crecimiento económico en estos años.

En El Intermedio les ha dado pena y para solidarizarse han puesto en marcha una iniciativa con el nombre de “Apadrina una inmobiliaria”. José María Iñigo y Cándido Méndez han sido los primeros en hacer su donación.

Si no fuera por estos momentos …

Negociar bien las comisiones de nuestro hipoteca es tan importante como negociar un buen tipo de interés. Ya sabemos que los bancos nos cobran por todo: comisiones de apertura, de cancelación parcial, de cancelación total, incluso existen comisiones o gastos por el estudio de nuestro préstamo. Ya hemos dicho en más de una ocasión lo importante que es trabajar por nuestro préstamo. Ahí van 4 recomendaciones generales:

1. Más garantías

Lo primero es conocer cuáles son nuestras posibilidades de obtener con éxito la hipoteca que buscamos en esta o en otras entidades. Si estamos solicitando en torno al 80% del valor de tasación y contamos con una nómina (o con dos) o incluso con avales, no será difícil que nos lo concedan y podremos negociar mejor con todas las entidades. Cuantas más garantías podamos ofrecer al banco mejor.

2. Calcular y calcular

Nuestro objetivo es calcular el precio final de la hipoteca. En las ofertas que realizan los bancos tratan por separado el tema del interés o del diferencial, y el de las comisiones. Hay que tener cuidado con esto porque unas elevadas comisiones o gastos obligatorios pueden suponer un gasto anual mucho mayor que unas décimas más en el tipo de interés aplicado.

Vale, sí, nos bajan el tipo de interés, pero a cambio de que contratemos un seguro de vida, un seguro del hogar (que de otra forma no hubiéramos contratado), o productos financieros como planes de pensiones o tarjetas de crédito. No queda otra que hacer muchos cálculos.

Por eso no hay que dejarse engañar por quien ofrece un tipo muy bajo pero con muchos gastos o comisiones. Un seguro de vida puede costarnos 200 euros al año, un seguro del hogar en determinadas compañías puede costar el doble que en otras, las cantidades aportadas a un plan de pensiones solo se recuperan tras la jubilación, etc. Estos gastos o comisiones pueden salir muy caros. Otro ejemplo que no nos gustará pagar son las comisiones de cancelación parcial o total, que se suele hacer una vez al año por motivos fiscales, para llegar a los 9015 euros que se puede desgravar, si nuestras cuotas anuales son menores.

3. Buscar diferentes ofertas

Es muy importante buscar en todos los bancos, también en los de Internet, la oferta que conjuntamente menos comisiones y gastos nos cobra y mejor tipo de interés nos ofrece. Tenemos que ponernos a trabajar y buscar ofertas de otros bancos para poder empezar el juego de ofertas y contraofertas con el banco.

4. Vender nuestras bondades y las ofertas de la competencia

Todo es negociable. Nuestra baza en la negociación es ir explicando al banco nuestras bondades, lo bueno de nuestra situación y las mejores ofertas que la competencia nos hace hasta que mejore su oferta.

Si alguien quiere compartir sus experiencias y consejos en su negociación con los bancos puede hacerlo en los comentarios.

Una mujer pide ayuda en Tele5 después de que, al no poder pagar sus cuotas de la hipoteca, acudiera a una intermediaria financiera en busca de una solución a sus problemas.

Al parecer, en la financiera le dijeron que tendría que pagar 3.000 euros de intereses y ahora resulta que debe 188.000€ y está a punto de ser desahuciada. En la financiera, por supuesto, no dan señales de vida.

No nos cansaremos de repetir que mucho ojo con las intermediarias financieras y que hay que leer muy bien lo que firmamos, que como nos descuidemos nos las van a dar todas juntas, que para eso ponen las cosas en letra pequeña, para que no las leamos. “Y recuerden, tengan cuidado ahí fuera” (Sargento Esterhaus en Hill Street).

Cuando negociamos el precio de nuestra futura vivienda y regateamos siempre surge el mismo tema: ¿qué cantidad se pagará en negro? Dinero negro, dinero B, segunda caja, el fraude tiene muchos nombres y está muy extendido, y en los negocios inmobiliarios parece que es una constante.

El fraude, el dinero negro, beneficia a ambas partes de la compra venta. Beneficia al comprador pues los gastos y los impuestos que se originan con la compra de la vivienda están relacionados con el importe de ésta. A mayor precio de venta declarado, mayor es el IVA o Impuesto de transmisiones, y los gastos de escrituras, etc. Por tanto, el dinero negro reduce los gastos de la compra. También beneficia al vendedor, ya que si obtiene una plusvalía en la venta del piso deberá declararla y tributar por ella en la Renta, pero si parte del beneficio se realiza en negro no constará y se abaratan los costes también para el vendedor.

En realidad, en estos casos el vendedor es el menos beneficiado, pues podría conseguir lo mismo de manera legal por ejemplo solicitando una exención por reinversión de esos beneficios en la Renta. Es distinto cuando se trata de vender una VPO, en este caso el vendedor será el más beneficiado del uso del dinero negro, es la única forma de venderla a precio de mercado hasta que transcurra el plazo que reste para cambiar la calificación de la vivienda.

Cuando se vende una VPO la plusvalía siempre se paga en negro y esto ocasiona problemas a la parte compradora pues ningún banco ofrece préstamos hipotecarios para pagar en negro. El banco a la hora de calcular el préstamo que nos otorga tendrá en cuenta el valor de tasación y también el valor de escrituración, y, lógicamente, si el préstamo no va a quedar suficientemente respaldado por el valor escriturado del piso, no concederá el préstamo. Además, y por si hay algún despistado, evidentemente el dinero negro no es deducible. Podremos deducir una cuenta ahorro vivienda, las cuotas de un préstamo hipotecario, los gastos del notario, pero nunca una cantidad pagada en negro.

Por último, indicar que en estos casos el dinero es negro para quien lo recibe, el vendedor. Quien lo entrega, en realidad, lo que sufre es un sobre coste y algunos problemas en la compra de su piso, pero el origen del dinero no suele ser negro; suelen ser ahorros personales que estaban en el banco, es decir, se puede justificar su procedencia en caso de inspección por Hacienda.

El gobierno ha aprobado un decreto que permite la ampliación gratis del plazo de los préstamos hipotecarios para cualquiera que lo solicite siempre y cuando el banco contratante dé su consentimiento. Esta ampliación del plazo de la hipoteca se podrá solicitar, sin coste alguno, a partir de mayo durante dos años. No obstante, esta medida plantea alguna cuestiones que conviene aclarar.

Alargar el plazo del préstamo tiene un efecto directo en la cuota mensual que pagamos. Rebajar esta cuota mensual es lo que se busca cuando se plantea alargar plazos, pero esta medida no resulta una solución a los problemas del precio de la vivienda o de la subida libre del Euribor. Alargar el plazo de un préstamo de 150.000 de 30 a 40 años nos permitirá una rebaja de menos de 100 euros de cuota mensual. Si alargamos una hipoteca de 40 años hasta 50 la rebaja de la cuota mensual no llega ni a 50 euros. No parece ni justo ni rentable atarse al pago de la hipoteca durante diez años más por tan pequeño beneficio.

Esta mínima reducción en la cuota se debe a que cuando se amplía el plazo de la hipoteca lo que más aumenta son los intereses que se lleva el banco. Si ampliamos el plazo pagaremos intereses durante más tiempo y tardaremos más en comenzar a amortizar la deuda con el banco.

Alargar la hipoteca de 30 a 40 años, o de 40 a 50 años por ejemplo, tiene otra consecuencia fácil de calcular en el día a día: aguantar las tensiones, los problemas económicos, las subidas del Euribor durante diez años extra pesa más que una rebaja de 50, 70 o 90 euros. Lo peor es que el gobierno trata de venderlo como solución a una crisis económica que necesita mucho más que una ampliación de hipoteca gratis para solucionarse.

Un poco de humor para pasar el lunes depués del puente. El Gran Wyoming, en su programa El Intermedio, nos da otra visión de los altos beneficios que obtienen los bancos, esos grandes incomprendidos. Es de el año pasado, pero merece la pena volverlo a ver:

Algunos datos de interés que se mencionan en el video:

Los cinco primeros bancos españoles ganan cada día 48 millones de euros. Los beneficios de estos bancos en un año es lo mismo que el presupuesto de cuatro ministerios.

España es el segundo país más caro de la Unión Europea a la hora de hacer una transferencia. Sólo en comisiones han ganado 10.757 millones de euros.

Ya que estamos en plena temporada alta fiscalmente hablando, podemos recordar cómo nos afectan los cambios que se han introducido este año en el Impuesto sobre la Renta y qué debemos comenzar a hacer ahora para rebajar el año próximo la factura con Hacienda.

A partir del 1 de marzo se puede solicitar el Borrador de la Renta y los Datos Fiscales. Es muy recomendable pedirlos pues así tendremos un resumen, elaborado por Hacienda, de todos nuestros rendimientos (nómina, cuentas, fondos de inversión, inmuebles, etc.). Además, recibiremos el borrador ya calculado en casa y si estamos de acuerdo se puede confirmar o entregar por cualquier vía a partir del día 1 de abril o bien rectificarlo. También podremos presentar la tradicional Declaración de la Renta, ya sea elaborada por un profesional o por los programas de ayuda de la Agencia Tributaria.

En la declaración de este año, de 2007, poco podemos cambiar ahora. Lo más importante es no olvidar añadir las cosas que nos dan derecho a deducir y que podrían no aparecer en el Borrador o aparecer incorrectamente como por ejemplo los inmuebles recién adquiridos, los hijos recién nacidos, la deducción por maternidad, la deducción por nacimiento o adopción o las deducciones autonómicas a las que tengamos derecho.

Para la declaración del año que viene no deberíamos olvidar que la mejor forma de rebajar la factura fiscal será aportando a nuestro plan de pensiones; aunque la nueva ley ha cambiado los máximos deducibles en este concepto, ahora podemos deducirnos por la menor de: el 30% de nuestras rentas que no provengan del ahorro, o 10.000 euros como límite máximo. En caso de tener más de 50 años se incrementarán las cuantías al 50% y a 12.500 euros respectivamente.

La nueva ley de Renta ha creado un nuevo producto, el PIAS (Planes Individuales de Ahorro Sistemático). Similar a los planes de pensiones que aunque no nos reduce la declaración de la Renta del año en que se aporta tiene otra ventaja, si se cobra en forma de renta vitalicia generada en al menos diez años (como una pensión), el rendimiento obtenido no tributará, estará exento.

Los jóvenes o quien piense en comprar un piso en breve (hasta 4 años), pueden comenzar a deducirse por las aportaciones a la cuenta ahorro vivienda. Estos productos son tradicionalmente contratados a finales de año, pero pueden ir haciéndose aportaciones durante todo el año si se desea.

Ajuste de Cuentas es el nombre de el nuevo programa de finanzas familiares en Cuatro. Embarcarse en la compra de una casa o en cualquier proyecto similar supone un sacrificio. Es un esfuerzo constante que hay que estar atendiendo mes a mes durante treinta años o incluso más.

Lo que hay que tener muy claro que comprar un piso supondrá renunciar a otras cosas, el dinero es limitado y no seremos capaces de tenerlo todo, que luego pasa lo que pasa. Lo normal hoy en día es destinar al crédito hipotecario el 35-40% de nuestros ingresos, o ese es el límite que aplican generalmente los bancos a la hora de conceder los préstamos.

En algunas ocasiones la cuota a pagar supera este límite del 35-40% debido a que el banco ha permitido endeudamiento por la existencia de avales o, simplemente, que la cuota mensual se encarece revisión tras revisión por la subida del Euribor. Según datos del INE, en 2007 los hogares españoles destinaron el 37% de su renta bruta disponible (RBD) a financiar la adquisición de su vivienda, dato superior al de 2006 que estaba en el 29,9% de la RBD (ya descontado el efecto de la deducción fiscal de adquisición de vivienda).

Si a un sueldo normal una pareja de mileuristas por ejemplo, se le resta este 40% sólo restarían poco más de un sueldo euros para pagar todos los gastos del mes de la familia: facturas, teléfonos, comida, seguros, etc. Va a ser difícil vivir con muchos lujos o con muchos caprichos pero a cambio somos propietarios de la casa en la que vivimos. Ciertamente, alquilar no resultaría una opción mucho más barata, pero algo sí, y el alquiler no nos sube con el Euribor.

Si no se controlan los gastos de la familia, los ingresos no van a resultar suficientes, además de la cuota del préstamo hipotecario hay que vivir el día a día: compras, tarjetas de crédito, préstamos adicionales, etc. Si no nos autogestionamos bien y se controlan los caprichos nos va a costar llegar a fin de mes. De hecho la tasa de morosidad en los últimos meses ha aumentado significativamente. La morosidad en los préstamos hipotecarios ronda el 1% y en los préstamos al consumo ha aumentado aún más y ya ronda el 2,5%. Cuando no se llega a fin de mes, lo último que se deja de pagar es la hipoteca.

Cuando nos adentramos en la compra de una vivienda, fiscalmente tendremos derecho a la deducción por adquisición de la vivienda habitual. Actualmente esta deducción es del 15% de las cantidades entregadas para la adquisición de la vivienda (o capital amortizado del préstamo), además de una compensación fiscal para quienes tenían derecho a una mayor deducción por haber adquirido su vivienda antes del 20 de enero de 2006. Esta deducción está limitada hasta 9015 euros por año.

El primer año, el año de la compra, incurriremos en unos gastos como son el IVA (o el ITP si es de segunda mano), el Notario, el registro, otros impuestos (AJD, plusvalía municipal) que van a superar los 9015 euros que tenemos derecho a deducirnos. Para no perder el derecho a deducir estas cantidades iniciales que son bastante altas, ya que suponen aproximadamente el 10% del valor de la vivienda, podemos usar la cuenta ahorro vivienda y deducirnos por anticipado el dinero que ahorramos con la finalidad de adquirir la vivienda (pagar estos gastos iniciales).

La deducción que recibimos por Cuenta Vivienda es la misma que la de adquisición de vivienda habitual, también el 15%. El límite de deducción para la cuenta ahorro vivienda es también el mismo: 9015 euros por año. Debe ser una cuenta separada del resto de operaciones, que puede ser corriente o de ahorro, no tiene necesariamente que denominarse Cuenta Ahorro Vivienda aunque realmente es lo más habitual en los bancos y cajas. Este dinero debe ir exclusivamente destinado a la adquisición de la vivienda habitual. Si en el plazo de cuatro años a contar desde la apertura de la cuenta no se ha adquirido ninguna vivienda, habremos de devolver las cuotas deducidas a Hacienda más los intereses de demora.

Es interesante recordar que si se compra una casa entre varias personas (pro in diviso o un matrimonio) es perfectamente legal tener cada uno su propia cuenta vivienda y deducirse por las cantidades entregadas que le correspondan proporcionalmente.

Así titulaba Cuatro su programa de Callejeros de hace unos viernes y la AHE echa la culpa a las familias ‘menos pujantes’ (que el termino también se las trae).

Durante el año 2007 se ha puesto de manifiesto la crisis que vive el sector de la construcción y de la inversión inmobiliaria. Un sector que históricamente ha tirado del PIB aportando riqueza a España y a quienes invertían en viviendas, en segundas residencias, etc., que posteriormente siempre se podían vender con suculentos beneficios. Este es ahora el problema. Ahora los pisos se tardan más en vender. El boom de los años anteriores, la sobre valoración, se está corrigiendo ahora y a veces es doloroso volver a la normalidad, volver al mundo real.

Este proceso de ajuste afecta a todos los participantes de este negocio. A los particulares que desean vender un piso, que deben rebajar sus expectativas y hacer descuentos en el precio si desean vender en un momento como este; y también a los profesionales de las compraventas: a las inmobiliarias. En enero de 2008 más del 50% de las oficinas inmobiliarias del país tuvieron que cerrar; incluso vemos a unos cuantos constructores en procesos de quiebra. Todo esto repercute en puestos de trabajo que antes tiraban de la economía y de los que dependían muchas familias, pero que ahora dejan de ser necesarios.

En una economía global como en la que estamos es imposible escapar indemne cuando azota la crisis, pero lo cierto es que en España ha sido especialmente grave debido a la sobrevaloración que existía en el mercado inmobiliario. Esto está creando muchas ofertas y gangas en el mercado inmobiliario: pisos de toda clase (estudios, céntricos, urbanizaciones, chalet de lujo …) rebajados en un 20% o más.

La solución es difícil, y por parte de las autoridades españolas está siendo muy mal gestionada. Cuando el problema es el acceso a la vivienda, lo que se debe hacer es promover la construcción de más viviendas protegidas, de más viviendas de promoción pública y no permitir la formación de una burbuja de precios como esta, que al corregirse se vuelve dolorosa. Además, es en estos momentos de estancamiento cuando más necesaria es la iniciativa pública. La construcción de VPO, de infraestructuras, etc., buscando lograr un efecto más social y evitar que muchas empresas relacionadas con la vivienda o la construcción desaparezcan y sus trabajadores lo pierdan todo.