Ya estamos viendo que las compañías inmobiliarias no están en el mejor de sus momentos. Normalmente, cuando el sector de los pisos y los préstamos ha ido al alza siempre han estado ahí para ayudar a vender los pisos y a encontrar el piso deseado y la forma de poder pagarlo.

Forma parte del trabajo de las inmobiliarias tener un agente financiero. Un experto en financiación y préstamos que ayude a quien desea comprar una casa a obtener el préstamo que más le conviene y que pueda pagar con facilidad. No todos los bancos están dispuestos a conceder préstamos a todo el mundo por lo que es útil contar con la ayuda de un profesional que lo tramite todo por nosotros. Así, con una pequeña entrevista o charla en la inmobiliaria y rellenando una hoja con datos personales y económicos, el financiero se pondrá a buscar el mejor préstamo para cada cliente.

De esta manera, podemos encontrar en la misma oficina ambas cosas: por un lado los pisos, por otro el asesoramiento. No obstante, cuando las condiciones de la vivienda y de los préstamos se endurecen, se endurecen para todos, y los asesores financieros y las agencias inmobiliarias lo notan mucho ya que sus comisiones son un coste añadido que encarece más aún el precio de la vivienda.

Como media una agencia inmobiliaria cobrará una comisión que representa un 6% del valor del piso al comprador del piso y algunas inmobiliarias también cobrarán comisión al vendedor, de media un 3% del valor del piso. Si además contamos con el asesoramiento de un experto financiero para obtener el mejor préstamo cobrará una comisión aproximadamente de un 3% o un 4% del valor de la hipoteca firmada con el banco.

Ejemplo:

Una persona que compre un piso de 240.000€ y pida una hipoteca de 200.000€ tendría un coste adicional en comisiones de:

7.200 €	(3% a el vendedor)
14.400 €	(6% inmobiliaria)
8.000 €	(4% financiera)
22.400 €	Total

Parece que Cuatro dedicó la noche del viernes a la crisis financiera y sus consecuencias. Después de Ajuste de Cuentas, emitieron un reportaje en Callejeros titulado ‘Baja la vivienda’.

Y se emite en una semana con titulares como: La construcción dejará en el paro a 400.000 trabajadores en los próximos dos años o Greenspan: “La burbuja inmobiliaria en España ha sido mayor que en EE UU”, o en la que El Mundo publicaba la lista con las inmobiliarias seriamente afectadas por la crisis del sector, muchas de ellas en suspensión de pagos.

A ver que opinan ahora los que dicen que la vivienda nunca baja y que es un valor seguro.

Cuando veíamos como Luís Pineda, presidente de Ausbanc, recomendaba revisar los contratos de nuestros gastos en casa aconsejando hacer como las empresas en una mesa de contratación y subastar los contratos buscando el mejor precio, comienza hoy Ajuste de Cuentas, un programa de Cuatro que nos ayuda a solucionar los problemas económicos en casa que tanto afectan a las relaciones personales.

A modo de programa reality y de coaching del tipo Supernanny o Ponte Verde, Ajuste de Cuentas cuenta con expertos financieros que analizarán las facturas, gastos e ingresos de distintas familias con el fin de ayudarles a gestionar mejor su economía domestica. En el primer programa le quitan las tarjetas de crédito a una familia para que aprendan a vivir sin ellas.

Se estrena hoy y será todos los viernes a las 21:30 en Cuatro. En este enlace se puede ver un trozo del primer capítulo. Si es tan bueno como Supernanny, la cosa promete.

Jesús Quintero entrevistó la semana pasada en su programa de Canal Sur “Ratones Coloraos” a Luís Pineda, presidente de Ausbanc, la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios creada por él mismo. Luís Pineda es un polémico personaje al que, entre otras cosas, le debemos que los bancos no redondeen al alza en las hipotecas, que nos informen de las comisiones de los cajeros o que desaparezca el RAI para personas físicas.

La entrevista es muy interesante y se puede ver en la web de Canal Sur. El video pertenece al programa entero, la aparición de Luís Pineda va desde el minuto 9 al 28, antes hay unos cuantos fandangos para el que esté interesado.

En la charla con Quintero, Luís Pineda dice que la culpa de que suba la morosidad en las hipotecas es de los bancos, que han hecho mal su trabajo al no saber conceder un préstamo y valorar los riesgos, ya que han dado préstamos a lo loco a gente que ahora no puede pagarlos.

De lo más interesante es la solución que propone para alguien que no puede pagar una hipoteca: la nueva Ley Concursal (lo que antes era declararse en quiebra), que puede ser utilizada para personas físicas. El presidente de Ausbanc explica que, como una persona no se puede liquidar (matar), con las personas físicas hay que llegar un acuerdo.

Comenta también que un banquero le ha dicho que los bancos prefieren que los clientes paguen sus prestamos más tarde para cobrar intereses de demora.

También afirma que muchas veces los bancos prefieren cobrar a los avalistas, en caso de fallecimiento, que al seguro, debido a que es legal y muchas veces los seguros son ofrecidos por los propios bancos.

Luego pasa a mencionar los beneficios de la banca en España: cajas de ahorros 12.000 millones de euros, el Santander 8.000 y el BBVA 6.000. Y dice que el único que ha perdido ha sido el Banco de España, 1.600 millones de euros, vendiendo el oro mal.

Sobre la crisis que se avecina, dice que va a ser brutal y que vienen tiempos muy duros. Explica que unos niveles de morosidad del 3% con los ritmos de venta de inmuebles que ha habido en los últimos años afectaría a cientos de miles de personas

Como consejos para capear la crisis recomienda no meterse en inversiones importantes, revisar todos los contratos de nuestros gastos, dice que si todos revisásemos los contratos esto generaría una competencia que provocaría la bajada de precios. Aconseja subastar los contratos como hacen las empresas en la mesa de contratación buscando el mejor precio.

Preguntado por Quintero por la usura, señala que al igual que los prestamistas antiguos limaban las monedas de oro, la lima moderna es “la comisión de apertura”.

Hace una importante denuncia sobre el saldo ficticio deudor, descubiertos que nos cobra el banco cuando hay dinero pero la fecha valor es posterior a un recibo que nos ha llegado, cobrando intereses de demora y comisión de descubierto.

Después de toda la caña que da a los bancos, y con la maestría de Quintero, acaba diciendo que la banca contribuye a una sociedad mejor, al prestar dinero hace posible que tus deseos se conviertan en realidad.

Lo dicho, una entrevista muy interesante a un personaje polémico.

La OCU recomienda directamente no acudir a las empresas de reunificación de créditos, y el Banco de España aconseja leerse bien todas las condiciones de la operación y sopesar los gastos y comisiones que lleva consigo.

Si nos lo ponen así desde un principio, la cosa mete miedo. Lo cierto es que abundan los anuncios en prensa y televisión de empresas que nos invitan a reunificar nuestras deudas, así que conviene tener claro de lo que estamos hablando. En el artículo sobre la reunificación de préstamos se explica lo que es en realidad una reunificación de créditos y las opciones que tenemos, y en este artículo de Cinco Días se recoge muy bien como funcionan las empresas de intermediación para reunificar deudas.

La ventaja en la reunificación de créditos es clara: reducir la cuota mensual que tenemos que pagar. Pero hay que tener en cuenta los gastos y comisiones, así como el numero de años que tendremos que seguir pagando cuotas.

Conviene tener cuidado, informarse bien antes de iniciar una operación de este tipo y leer bien todas las condiciones si al final acudimos a una empresa de intermediación.

Coges el móvil, mandas un simple mensaje de texto, esperas 15 minutos y ya tienes 300€ en tu cuenta. La facilidad con la que se puede obtener un préstamo rápido por SMS en Suecia está haciendo que los jóvenes suecos conozcan el maravilloso mundo de las deudas financieras. Ni que decir tiene que ha sido todo un éxito entre la juventud sueca, como la de todo el mundo, acostumbrada a estar todo el día con el móvil en la mano.

Pides 320€ y tienes que pagar, entre gastos e intereses, un 18%, unos 55€. Ahora bien, tienes que devolverlo en el plazo de un mes. Al final, como muchos jóvenes lo piden alegremente, se acaban encontrando en una situación en la que tienen que pedir otro préstamo con intereses más altos para poder devolver este y se meten en un circulo vicioso de deudas imparable.

Los primeros préstamos rápidos por SMS se empezaron a dar en Suecia a mitad del 2006, tres meses más tarde se empezaron a reclamar los primeros cobros de deudas. Se supone que este servicio se ofrece en más países europeos, pero las autoridades suecas estaban tan preocupadas por el tema que han tenido que meter mano para bajar el tipo de interés inicial de los préstamos. Por supuesto las empresas que ofrecen estos servicios señalan que sus préstamos los piden personas de entre 32 y 99 años (nada de jóvenes menores de 20 años) y que tienen una tasa de morosidad del 2%.

No quiero ni pensar lo que sucederá cuando esto llegue a España, porque acabará llegando, más pronto que tarde. Qué peligro.

La compra de una vivienda, ya sea nueva o de segunda mano, tendrá unos gastos que deberemos asumir y unos impuestos que tenemos que pagar. No queda otro remedio, hacienda somos todos.

Estos costes son los gastos de registro, de notario, gestoría, etc., más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), además de los impuestos por la transmisión del inmueble. Si la vivienda es de segunda mano tendremos que pagar Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), y si es una vivienda de nueva construcción, el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). El tipo de gravamen del ITP es actualmente del 7%. El tipo de gravamen del IVA podrá ser el reducido, del 7% para las viviendas “comunes”, o el súper reducido del 4% para determinados regímenes de Vivienda de Protección Oficial (VPO), o incluso el tipo ordinario del 16% si la vivienda está calificada como local comercial.

Esto último, aunque parezca increíble, sucede algunas veces, especialmente cuando se adquieren viviendas de tipo loft en bajos de edificios, bajos comerciales, o loft ubicados en las afueras de las ciudades, polígonos industriales o comerciales.

Los Ayuntamientos, en la compra venta de la vivienda también nos cobrarán la conocida plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos.

Por poner un caso práctico, en el caso de una vivienda de 200.000 euros pagada con hipoteca los costes serían aproximadamente los siguientes:

Notaría	1.200€
Registro	675€
Gestoría	300€
AJD	1.600€
Tasación	300€
ITP o IVA	14.000€
Comisiones hipoteca	2.000€
Total	20.000€

En el caso en que se adquiera la vivienda mortis causa, por herencia, también se han de pagar impuestos: Impuesto de Sucesiones. Si se trata de un regalo, de una cesión por ejemplo de un padre a su hijo, es en realidad una donación y hay que pagar el Impuesto de Donaciones (Impuesto de Sucesiones y Donaciones, ISD). Este impuesto es diferente según la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble, las diferentes CCAA realizan con el ISD política tributaria y actualmente hay grandes diferencias entre las distintas regiones. Por ejemplo, en Madrid, el ISD está bonificado (regalado) al 99% cuando la donación o la herencia es de padres a hijos quedando en todos los casos cuotas muy bajas, cercanas a 0.

Video de Vaya Semanita sobre el amor y la hipoteca. Sólo faltaba que en nuestro banco nos sugeriesen algo así para asegurarse de que vamos a pagar todas las cuotas.

Con frases muy buenas como:

“Lo que más me gusta en un hombre es que page sus cuotas a tiempo”
“Sus sueldos están hechos el uno para el otro”
“Esa mujer tenía los incentivos fiscales bien puestos”.

Lo que más irrita a los usuarios de los productos de la banca es sin duda el pago de comisiones. De hecho, es la primera causa de cambio de banco o caja. Parece injusto pagar una comisión por manejar un dinero que es nuestro y al cual el banco ya le saca un rendimiento al poder operar con él cuando está en nuestra cuenta sin utilizar.

Pues, aún así, nos cobran comisiones: en un cajero automático, realizando transferencias a otra cuenta o por realizar operaciones que no parecen tan costosas para el banco como las domiciliaciones, el mantenimiento de la cuenta o la cuota anual de la tarjeta. En España, todas las comisiones están reguladas por el Banco de España, que es quien dice los importes máximos que se pueden cobrar, luego depende de la política de nuestro banco cobrar menos o no.

En algunas ocasiones las comisiones que nos cargan rozan el fraude. ¿A alguien le han cobrado comisiones o gastos de servicios que no se han llegado a dar? Por ejemplo cuando un servicio telefónico o de Internet no funciona, o funciona mal. Tampoco, si todo funcionara bien, se deberían cobrar comisiones por actos de los que el único responsable es el banco. En ocasiones un error humano por parte del banco (como realizar un cargo de 1500 euros en lugar de 150) puede dejar la cuenta en números rojos varios días, que por supuesto genera unos intereses en nuestra contra (deudores) y las temidas comisiones de descubierto. Pues incluso en este caso nos toca a nosotros detectarlo y reclamar.

Aparte de las comisiones de servicios existen otros abusos que se practican con demasiada frecuencia. La actual normativa obliga a que darse de baja de un producto o servicio ha de poder ser tan sencillo como darse de alta pero a veces no es así. Se pueden contratar tarjetas de crédito, seguros, etc., incluso a pie de calle o por teléfono con apenas poner la firma en el impreso que un agente nos tiene preparados, pero el día que deseemos darnos de baja habremos de instar en uno y otro teléfono, acudir en persona, enviar un fax, etc. No es igual de sencillo por mucho que pregonen. Por no hablar de la letra pequeña de los contratos, que, obviamente, es tan pequeña que nadie la lee, a no ser que quiera dejarse la vista en el intento (es que yo nunca he entendido eso de “voy a poner esto en letra pequeña para que no lo leas”).

Actualmente, parece que triunfan las ofertas de los bancos que quitan todas estas molestas comisiones de servicio: transferencias, tarjetas, mantenimiento, etc. Los bancos de internet, como ING, debido a sus menores costes, pueden ofrecerlo. También los grandes bancos como el Santander o Bancaja hacen estas promociones a los clientes que cumplen algunas condiciones como domiciliar nómina, recibos, o tener un determinado saldo de inversiones.

Lo que yo me pregunto es: ¿Por qué tenemos que ir a pelearnos con el banco y a “negociar” para que nos quiten las comisiones? ¿No ganan ya bastante moviendo nuestro dinero cuando lo tenemos en sus cuentas?

“Señor ministro:

Le escribo para comentarle mi situación ahora que puedo y me hace caso porque quiere mi voto. Es la situación de los ciudadanos normales, trabajadores, con responsabilidades familiares y dificultades para llegar a fin de mes.

Me gustaría que entendiera cuáles son mis problemas, con la esperanza de que algún día los tenga en cuenta y busque soluciones, y que las promesas que hace estos días se cumplan de verdad. Soy un joven madrileño y, aunque tengo un trabajo, a parte de las horas que echo por menos de 1.000€, hay muchas cosas que no me puedo permitir. Me gustaría comprar un piso algún día, más que nada porque con lo que me gasto de alquiler por lo menos tendría algo en propiedad, pero con mi sueldo de mileurista lo veo muy difícil. Las únicas viviendas que podría pagar son las de Protección Oficial, que al menos tienen unos precios más justos. Pero en Madrid acceder a las VPO es más difícil que te toque la lotería. ¿Qué va a hacer usted por mi vivienda señor ministro?

Yo vivo de alquiler. Siempre había oído decir que había muchos pisos vacíos pero cuando comencé a buscar un piso para alquilar no los encontraba, en todas partes, por pisos de 40 metros o 50, me estaban pidiendo no sólo hasta 700 euros al mes, lo cual supone el 70% de mi paga, sino que me exigían avales bancarios o fianzas de cantidades de las que no dispongo. Pensé en pedir ayuda en las Oficinas de la Vivienda o en la Sociedad Pública de Alquiler, pero fue en vano, pues el 40% de ayuda, según sus normas, no me permitía alquilar ninguno de los pisos que había allí. Además, tengo 30 y tantos y me paso del limite de edad para otras ayudas.

Y si ya es difícil poder pagarse una casa, el siguiente problema: malabarismo financiero para llegar a fin de mes con lo que me ha quedado. Le decía que apenas cobro 1000 euros, y todo en este país no ha dejado de subir, empezando por el pan, la leche, la gasolina, etc., todo menos mi nómina.

Ha prometido cambios y reformas fiscales como, por ejemplo, eliminar el impuesto de Patrimonio, pero, ¿en qué me beneficiará esto a mí? En nada, es un impuesto de ricos. ¡Ojalá yo pagara Patrimonio! ¿Debería analizar así sus propuestas? ¿Pretende usted beneficiar a alguien en concreto, señor ministro? Los ciudadanos normales y trabajadores como yo somos mayoría en España y sería una lástima que no nos tuviera en cuenta. Hay otras promesas que, a priori, no están tan mal, como la exención a quien gane menos de 16.000 euros. De todas formas, siento que pueden hacer mucho más. ¿Por qué, ahora que puede, no mejora la deducción por alquiler? Siempre ha sido el gran olvido de las políticas fiscales y sociales.

Y hablando de otras cosas, señor ministro, se supone que actualmente tenemos una economía del bienestar con un sistema de pensiones y de salud públicos del cual yo personalemente estoy orgulloso, pero también veo alguna carencia. Mi banco ya me ha recomendado un plan de pensiones por si acaso, a pesar de que todavía soy joven. Actualmente con lo que recibe un anciano como mi abuelo, un pensionista, resulta difícil vivir, imposible si hay que pagar mensualmente un alquiler o una letra de un préstamo hipotecario. ¿Qué medidas va a tomar usted para que no resulte obligatorio el plan de pensiones? ¿Vamos a tener más residencias de ancianos de carácter público para gente como mi abuelo? Por si no sabe lo que cuesta una residencia privada, le aseguro que es mucho más de lo que permite la pensión y muy pocas personas se pueden permitir pagar varios miles de euros al mes en una residencia privada. Cómo diría uno que yo conozco: “Yo quiero que el abuelito … no se tenga que preocupar de estas cosas”.

En la misma situación se encuentran las personas dependientes o enfermas que la Seguridad Social no puede ayudar y que necesitan cuidados permanentes de una persona. Ya existe una ley de dependencia, pero si usted no progresa en la financiación de esta ley no servirá de nada. Por cierto, recuerde, señor ministro, que la política social, las pensiones, el empleo y la sanidad es lo que más se ha de desarrollar y cuidar en un país, puesto que nos afecta a todos, especialmente a los más débiles.

Dentro de poco la campaña electoral habrá finalizado y yo volveré a ser un ciudadano normal al que los poderes ignoran, sólo espero que todas las esas promesas forzadas por la proximidad de las elecciones sirvan para algo. Por lo menos en mi pueblo se que tengo piscina, polideportivo o asfaltado de carretera nuevo cada cuatro años. Viva la democracia.

En fin, señor ministro, le deseo sinceramente que le vaya muy bien, ya que su éxito es el éxito de mi país, y por tanto el mío. Como diría alguno: buenas noches .. y buena suerte.”