La hipoteca inversa del BBVA, mejor producto bancario 2007

La “Hipoteca Bienestar” del BBVA ha sido elegido el mejor producto bancario del 2007 por los lectores de la revista Mi Cartera de Inversión, que elíge todos los años los mejores productos financieros.

Precisamente habíamos hablado de ella al mencionar los bancos que ofrecen hipoteca inversa en estos momentos, y decíamos que no se encontraba información sobre ella en internet, ni si quiera en la página del BBVA. Al parecer, tiene todas las características de una hipoteca inversa y además se convierte en una renta vitalicia al conllevar una especie de seguro por el cual, si el cliente supera la esperanza de vida que se le asigna en un principio, puede seguir cobrando su renta mensual. Si la hipoteca la contrata una pareja, y uno de los dos fallece, el otro sigue cobrando la renta.

Ejemplo:

“Una persona de 70 años con una vivienda tasada en 300.000 euros obtendría una renta mensual próxima a los 700 euros al mes con la hipoteca bienestar”

Las opciones de los herederos para devolver el préstamo, como ya vimos en el artículo sobre hipotecas inversas, son vender la vivienda o devolver el préstamo con dinero propio.

Hay que destacar la buena aceptación que ha tenido esta Hipoteca Bienestar del BBVA lanzada en octubre del año pasado y que en sólo 5 meses ya ha sido elegida el mejor producto bancario de 2007.

Ampliación de hipoteca gratis… y la cubertería

Pedro Solbes anuncia hoy que si el PSOE gana las elecciones pondrá en marcha una medida para que las familias españolas no les afecte tanto la subida de los tipos de interés. Se trata de facilitar la ampliación de la hipoteca para bajar la cuota mensual a pagar, la novación. Y no hay mejor forma de facilitarlo que quitando los gastos de ampliación de hipoteca: notario, registro, comisión bancaria del 0,1%, y gestoría, que se calculan en más de 1.000 euros. Es decir, que salga gratis ampliar la hipoteca.

Está por concretar el cómo se va a llevar cabo esto, pero parece que sólo será para aquellos que realmente lo necesiten, midiendo rentas y la capacidad de endeudamiento.

De momento no es más que otra medida electoralista. Después de la devolución de los 400 euros de unos, la exención del IRPF de otros, lo único que falta es que además nos regalen una olla express, una vajilla, la plancha o un televisor, como los bancos. En fin, si alguno de nosotros se puede ahorrar los mil y pico euros de gastos, pues bienvenido sea, y si me dan el DVD de regalo… no te digo nada

A los que seguro que les va a venir bien esto es a los bancos, que prefieren cualquier cosa antes de tener que quedarse con la casa. Así Solbes se asegura que la morosidad baja.

Vamos a seguir el debate de hoy, a ver si alguno anuncia lo de la cubertería.

Bancos con hipoteca inversa

Quizás por la edad algunos de nosotros todavía no estamos pensando en eso de la hipoteca inversa, pero puede ser un producto interesante para nuestros mayores. Si pensamos un poco en nuestros padres o abuelos, seguro que les vendría bien un dinero extra todos los meses a modo de complemento de la pensión de la jubilación. Ya que en España tenemos la sana costumbre de pasarnos gran parte de nuestra vida pagando una hipoteca, no estaría mal que a la hora de la jubilación pudiésemos disfrutar del dinero invertido y que ahora tiene forma de vivienda.

Vale que le dejemos algo a nuestros herederos, pero también nos hemos merecido el poder darnos algún lujo y disfrutar a gusto lo poco o mucho que nos quede. Pues para eso está la hipoteca inversa. Aquí esta explicado con más detalle las ventajas e inconvenientes de la hipoteca inversa.

En cuanto a los bancos que ofrecen la hipoteca inversa, no hay muchos en España todavía, pero cada vez más van sumando a su lista de productos financieros este tipo de hipotecas. Eso sí, cada una con un nombre diferente: pensión vivienda, pensión hipotecaria, etc. Estos son las cajas y bancos con hipoteca inversa que hemos encontrado y que proporcionan algo de información en su web:

  • Caja Inmaculada (CAI) – Pensión vivienda
  • Caja Navarra – Hipoteca reversible, algo parecido a la inversa
  • Caixa Terrasa – Pensión hipotecaria
  • Ibercaja – Hipoteca inversa
  • Caixa Sabadell – Pensión vivienda
  • Caja Vital – Hipoteca Vital Renta
  • BBVA – Hipoteca Bienestar, se habla mucho de ella pero no he encontrado información

¿Alguien conoce algún otro banco con hipoteca inversa?

La crisis subprime

Lo último de lo último de la crisis de las hipotecas subprime ha sucedido este mismo domingo: la nacionalización de el banco Nothern Rock por el gobierno británico. Una vez que hemos visto que son los créditos subprime, ahora toca ver por qué y de qué manera puede afectar a España la crisis de las hipotecas subprime.

Los préstamos subprime se han ido extendiendo desde el año 2002, sobre todo en EE.UU aprovechando los bajos tipos de interés. En 2007 ya eran más del 20 % de los préstamos hipotecarios los que eran de tipo sub prime. Por esto la crisis subprime es hoy tan grave como para que George Bush y Bernanke tengan que hacer intervenciones.

En multitud de ocasiones, en estas hipotecas subprime además de no contar con aval tampoco se cuenta con seguros, por tanto la única garantía que se aporta es la propia vivienda. En la situación actual sucede que además de que la economía estadounidense y mundial está mostrando signos de debilidad, ha coincidido una crisis el sector inmobiliario. Los pisos ya no son el negocio seguro con los crecimientos espectaculares que tuvieron antaño y esto provoca que la única garantía que se aporta al préstamo pierda valor.

La crisis explotó en el momento en que empezaron a aumentar los impagos. Por las características del mercado de EEUU las hipotecas subprime son titulizadas. El término “titulización” es muy importante para comprender por qué la crisis de las hipotecas subprime afecta a bancos de todo el mundo. La titulización hace que estas hipotecas sean transmisibles mediante títulos entre los bancos y entidades financieras, y será quien hubiera adquirido esos derechos quien deberá hacer frente a su impago y a la crisis. Esto puede llevar a la quiebra a grandes bancos en todo el mundo, de hecho alguna entidad financiera ya se declaró en bancarrota en Estados Unidos.

Todo ello provocó una crisis de confianza que hizo que ni siquiera los bancos estuvieran dispuestos a prestarse dinero entre ellos. De ahí viene que los Bancos Centrales tuvieran que “inyectar” dinero y al final .. la crisis bancaria, y los tipos de interés como el Euribor suben y la cuota de nuestra hipoteca sube. El Euribor hipotecario llegó el pasado mes de diciembre a su máximo en 4.79%, aunque en el mes de enero ha habido descensos.

Las subprime en España

En España, afortunadamente, no existen hipotecas subprime dadas las características de nuestro Registro de la Propiedad, donde consta claramente quien es el propietario de cada inmueble y de cada hipoteca y no se conceden hipotecas a quien no cumple requisitos de solvencia como pueden ser los avales, empleo fijo, o establecer un límite de endeudamiento al 40 % de los ingresos. Esto no quita que los bancos españoles o las gestoras de inversiones o de fondos (IIC), trabajando en un entorno internacional, hubieran podido adquirir esos títulos de las hipotecas basura o subprime de otros bancos de otros países como Estados Unidos.

¿Alguien conoce algún banco español que se haya visto realmente afectado por las titulizaciones de hipotecas subprime?

¿Qué es ‘subprime’? Créditos subprime e hipotecas subprime

Después de mucho oír hablar de la crisis de las subprime, vamos a empezar por explicar qué son en realidad los créditos subprime.

Primero hay que contestar a la pregunta ¿qué es subprime? “Subprime” es un término inglés que significa algo así como “por debajo de lo óptimo” y que proviene de los E.E.U.U, donde a este tipo de créditos también se les conoce como créditos B-paper, near-prime o second chance. Son un tipo de préstamo que se caracteriza por ser menos exigente con la solvencia o la capacidad de devolver los pagos que tienen las personas a las que van dirigidos, de hecho el término subprime califica esa solvencia como “por debajo de la óptima”. Los créditos subprime abarcan una variedad de instrumentos de crédito que incluyen las hipotecas subprime, los préstamos de coche subprime o las tarjetas de crédito subprime, entre otros, auque los más comunes son las llamadas hipotecas subprime.

Mediante las hipotecas subprime, las personas con dificultad para obtener un crédito en los bancos o cajas de ahorros acuden a otras instituciones de crédito, o a determinados bancos que las admitían en Estados Unidos, y, a pesar de no disponer de avales, mediante otras propiedades, o avales personales de alguien que responda en caso de impago, pueden acceder a un préstamo.

Las hipotecas subprime suelen tener un tipo de interés de hasta un 5% o más sobre el tipo de interés habitual en el mercado para los préstamos hipotecarios, intentando así cubrir el riesgo de impago. En un principio, son muy beneficiosas para ambas partes: el sistema crediticio y el particular, porque permiten acceder a una vivienda a más personas, y a su vez generar más riqueza. El problema viene cuando los tipos no acompañan, suben y vuelven a subir y la morosidad aparece como punta de un iceberg, porque además recordemos que no existen avales, por eso Bernanke (el presidente de la Reserva Federal estadounidense) estaba tan preocupado y reitera su preocupación por la morosidad.

Actualmente, el consenso entre los periodistas y los analistas financieros es utilizar menos la expresión sub-prime y cambiarla por “préstamos non-prime” que significa lo mismo (ya se ha demostrado que no es que tengan baja solvencia, es que la tienen nula) pero sin dar imagen de inferioridad (“sub”) o de defectuosos a quienes lo han solicitado. Ahora va a ser cuestión de nombre …

La hipoteca más barata: ‘hipoteca 08’ del Santander

El Banco Santander rompe el mercado y lanza la denominada “Hipoteca 08”, la hipoteca más barata. Está claro que lo que pretende con este llamativo anuncio es una gran campaña de marketing, y a fe que funciona, de hecho aquí estamos todos hablando de ella. Lo bueno, y con lo que el Santander quiere llamar la atención a sus potenciales clientes, es una hipoteca con un interés a Euribor más 0,25, sin comisión de apertura ni de servicios, lo que no está nada mal.

Pero como somos un poco mal pensados y nos gusta seguir la máxima de ‘nadie da duros a cuatro pesetas’, tan realista y basada en la experiencia y en la sabiduría popular, la pregunta obligada es ¿dónde está el truco? Pues no es que tenga truco, pero la máxima antes citada se cumple: si leemos la letra pequeña nos encontramos con que, para empezar, la hipoteca tiene que haber sido contratada hace más de seis años, es decir se trata de un cambio de hipoteca o subrogación a la del Santander. Para continuar, tenemos que domiciliar la nómina en el Santander y, además, contratar un plan de pensiones con una aportación mínima anual de 600 euros.

Al parecer, hay tres modelos bajo el nombre de ‘hipoteca 08’, a elegir:

  • Hipoteca sustitución: para financiar el capital pendiente más los gastos de tramitación de la nueva.
  • Hipoteca renovación: para financiar el límite inicial del crédito más los gastos de tramitación.
  • Hipoteca ampliación: para financiar hasta el 80% del valor actual de la vivienda más los gastos de tramitación, pensada para los que tengan créditos al consumo, ya que al ampliar la hipoteca podemos cancelar los préstamos que tengamos y reunificar nuestras deudas bajo está hipoteca.

Para verlo mejor con números: en una hipoteca de 100.000 euros nos podríamos ahorrar 500 euros anuales, si bien hay que tener en cuenta los gastos del cambio de hipoteca que pueden llegar a rondar los 300 euros. Ahora, como siempre, es cuestión de hacer números y ver si nos interesa o no.

Préstamo para la fianza

Coincidiendo con la entrada de este año nuevo, y electoral, el Ministerio de Vivienda ha anunciado (con colapso y caída de su página web incluidos) medidas especificas de ayuda al alquiler para los jóvenes de entre 22 y 30 años que cumplan una serie de requisitos. Entre estas ayudas, y aparte de los 210 euros para la renta mensual, está un préstamo sin intereses de 600 euros destinado a hacer frente a la fianza del alquiler. El préstamo se devolverá cuando se extinga la fianza, al finalizar el último de los contratos de arrendamiento.

Asimismo, si para acceder al arrendamiento de la vivienda se necesita un aval, el interesado percibirá 120 euros para sufragar los gastos de su tramitación.

Además de estos préstamos para jóvenes, el plan de vivienda 2005-2008, ya incluía diversas ayudas en préstamos para compra de vivienda nueva y usada o para la rehabilitación de viviendas.

Con la cercanía de las elecciones el próximo marzo parece que el Ministerio de Vivienda se ha propuesto justificar su creación por Zapatero a comienzos de esta legislatura que ahora se agota. Lo que es cierto es que la llegada de la ministra Carme Chacón le ha dado más visibilidad al ministerio. Por lo menos el préstamo para la fianza es real y está ahí.

Claves de la nueva ley hipotecaria

Ya está aprobada definitivamente la nueva ley hipotecaria 2007. Aunque los titulares de la prensa se centran en la mayor flexibilidad y transparencia, y en la rebaja de comisiones, esta nueva norma constituye un significativa reforma de la ley hipotecaria que conviene desglosar en detalle.

Para empezar, es importante notar que la nueva ley hipotecaria sólo afectará a aquellas hipotecas que se constituyan tras la entrada en vigor de la normativa, que será un día después de su publicación en el Boletín oficial del Estado, la cual se espera para principios de este mes de diciembre.

Compensación por desistimiento. La comisión por cancelación anticipada o subrogación ahora pasa a llamarse ‘compensación por desistimiento’, y se reduce del 1% al 0,5% la comisión máxima sobre el capital pendiente en las hipotecas de interés variable y al 0,25% si el préstamo hipotecario tiene más de cinco años.

En las hipotecas de interés fijo el porcentaje del 0,5% solo podrá aumentarse cuando la cancelación anticipada o subrogación genere una ganancia para el que recibe el préstamo y una pérdida para la entidad, es decir, si los tipos de interés están por debajo del tipo al que se contrató la hipoteca. Por el contrario, la entidad no podrá cobrar esta compensación si la cancelación anticipada o subrogación le genera una ganancia y una consiguiente pérdida para el cliente, es decir, en un contexto de subida de tipos de interés.

Novación de préstamos. Más capacidad de negociación para el cliente. Cuando queramos mejorar nuestra hipoteca, los cambios se considerarán una mera modificación y no extinción de la relación jurídica y constitución y dejarán, por tanto, de requerir la cancelación de la hipoteca inicial y la constitución de una nueva, con el correspondiente ahorro de gastos en tasas y aranceles que esto supone.

Las modificaciones a las que se refiere son: la ampliación o reducción de capital, la prestación o modificación de la garantías personales, la alteración de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente; la alteración del plazo, del método o sistema de amortización y de cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo.

Gastos. Se rebajan los gastos de formalización de las hipotecas. Para una hipoteca media de 120.000 euros a 20 años, los gastos de registro descienden de 240 a 42 euros y los gastos notariales se reducen de 111 a 25 euros.

Hipoteca inversa. La nueva norma establece el marco jurídico que regula este producto. Los mayores de 65 años y personas dependientes podrán constituir una hipoteca inversa sobre una vivienda distinta a la habitual, es decir, sobre una segunda residencia. Eso si, las ventajas fiscales sólo serán para quienes la hagan sobre su vivienda habitual.

Hipoteca de máximos o flotante. Los pequeños empresarios podrán avalarse a si mismos. Con la garantía la vivienda o el local, y bajo una única hipoteca, se consigue una especie de línea de crédito a largo plazo para cubrir las deudas presentes y futuras relacionadas con el negocio.

Transparencia. La reforma capacita al ministro de Economía y Hacienda a aprobar una orden de transparencia y protección del cliente con el fin de ampliar la claridad de la información de todos los aspectos del proceso de contratación de una hipoteca.

Independencia de los tasadores. Se garantiza la independencia de las sociedades de tasación. Se recoge un catálogo de infracciones muy graves, graves y leves, con sus correspondientes sanciones y se contempla que se pueda inhabilitar de forma definitiva a las sociedades de tasación que hayan “faltado a la veracidad” en sus valoraciones de los inmuebles que se utilizan como garantía de los préstamos hipotecarios.

El Euribor baja en octubre, la primera vez en dos años

A la espera de la confirmación por el Banco de España a mediados del mes de noviembre, parece que tenemos, por fin, buenas noticias: el Euribor baja en octubre. Concretamente, el Euribor bajará del 4,72% de septiembre al 4,64% de octubre, lo que supone la primera caída del Euribor en dos años.

Esta bajada del Euribor no hace más que confirmar las previsiones de los analistas que coinciden en señalar una estabilización progresiva de este índice de referencia de las hipotecas. Después del agitado verano que hemos pasado con la crisis hipotecaria, todo apunta a que el mercado está en camino de normalización.

El mismo vicepresidente segundo del gobierno y ministro de Economía, Pedro Solbes, dijo ayer que el Euribor “ha tocado techo en estos momentos”, y opinó que “el consenso del mercado está ahora en una posición de estabilidad en los tipos en la eurozona”.

Aunque el Euribor haya descendido en este mes de octubre, hay que recordar que las hipotecas que se revisen en los próximos días soportarán un aumento de la cuota, ya que el nivel actual sigue siendo superior al de octubre del año pasado.

La hipoteca nos cuesta 60.000 euros más con las últimas subidas del Euribor

Que se dice pronto. Desgraciadamente, los números hablan por si solos. Tras haber contemplado las últimas subidas del Euribor, hemos hecho los cálculos en nuestra calculadora de préstamos, en la que se detalla la cantidad de intereses a pagar, y las cuentas han salido así:

Para una hipoteca media de 130.000 euros a 30 años, el coste total de la compra, tras sumar los intereses que tendremos que pagar, será de 255.000.

En octubre de 2005 el Euribor estaba al 2,414%, en estos momento está al 4,725%. Simplemente tenemos que cambiar el tipo de interés y ver el resultado. Más de 60.000 de diferencia. Por supuesto, la cuota mensual se incrementa en casi 200 euros de una fecha a otra.

Aunque son datos aproximados, los datos reales de cada caso en particular no diferirán mucho de los que exponemos aquí. Podéis comprobarlo por vosotros mismos en la calculadora de préstamos.