Suspensión de pagos, la solución si no podemos pagar la hipoteca

Nadie está a salvo de tener algún día una mala racha, un problema familiar, ajustes en su empresa, enfermedad, desempleo, etc. Por cualquier motivo puede suceder que no podamos hacer frente a las cuotas o a las deudas a que nos habíamos comprometido. En primer lugar recibiremos un aviso del banco, pero si no se produce el pago en breve o se negocia un aplazamiento se nos iniciará un procedimiento de embargo del bien hipotecado, ya que esta es la garantía del banco para cobrar su deuda.

Ya hemos visto que ahora tenemos la opción de declararnos en suspensión de pagos, como hacen las empresas. Con la nueva Ley Concursal de 2004 las familias tienen la opción de solicitar el concurso de acreedores (suspensión de pagos) y así detener el procedimiento de embargo y paralizar el pago de intereses de las deudas. El concurso hasta 2004 era una opción que únicamente tenían las empresas y sociedades, pero ahora se ha ampliado a las personas físicas también. Cuando nos declaramos en concurso voluntariamente podemos intentar negociar con los acreedores la quita (el perdón de una parte de la deuda) o la espera (el aumento de los plazos de amortización).

Desventajas

Cuando nos declaramos en concurso, aunque se hayan paralizado las ejecuciones y los embargos, dejamos de ser los administradores de nuestras propias finanzas, un Administrador judicial se encargará de disponer un plan de pago de nuestras deudas con los acreedores dejándonos una cantidad para poder vivir. De esta forma, no va a ser fácil volver a conseguir en el futuro nuevos préstamos.

Otra desventaja son los elevados costes de estos procesos judiciales que se incrementan a medida que sube el importe de la deuda o del número de acreedores. En el caso de deudas impagadas, pero sobre las que existe un aval, el concurso o suspensión de pagos no evitará que se ejecuten las garantías con los avalistas pues ellos no están en situación concursal.

Cómo negociar las comisiones de la hipoteca

Negociar bien las comisiones de nuestro hipoteca es tan importante como negociar un buen tipo de interés. Ya sabemos que los bancos nos cobran por todo: comisiones de apertura, de cancelación parcial, de cancelación total, incluso existen comisiones o gastos por el estudio de nuestro préstamo. Ya hemos dicho en más de una ocasión lo importante que es trabajar por nuestro préstamo. Ahí van 4 recomendaciones generales:

1. Más garantías

Lo primero es conocer cuáles son nuestras posibilidades de obtener con éxito la hipoteca que buscamos en esta o en otras entidades. Si estamos solicitando en torno al 80% del valor de tasación y contamos con una nómina (o con dos) o incluso con avales, no será difícil que nos lo concedan y podremos negociar mejor con todas las entidades. Cuantas más garantías podamos ofrecer al banco mejor.

2. Calcular y calcular

Nuestro objetivo es calcular el precio final de la hipoteca. En las ofertas que realizan los bancos tratan por separado el tema del interés o del diferencial, y el de las comisiones. Hay que tener cuidado con esto porque unas elevadas comisiones o gastos obligatorios pueden suponer un gasto anual mucho mayor que unas décimas más en el tipo de interés aplicado.

Vale, sí, nos bajan el tipo de interés, pero a cambio de que contratemos un seguro de vida, un seguro del hogar (que de otra forma no hubiéramos contratado), o productos financieros como planes de pensiones o tarjetas de crédito. No queda otra que hacer muchos cálculos.

Por eso no hay que dejarse engañar por quien ofrece un tipo muy bajo pero con muchos gastos o comisiones. Un seguro de vida puede costarnos 200 euros al año, un seguro del hogar en determinadas compañías puede costar el doble que en otras, las cantidades aportadas a un plan de pensiones solo se recuperan tras la jubilación, etc. Estos gastos o comisiones pueden salir muy caros. Otro ejemplo que no nos gustará pagar son las comisiones de cancelación parcial o total, que se suele hacer una vez al año por motivos fiscales, para llegar a los 9015 euros que se puede desgravar, si nuestras cuotas anuales son menores.

3. Buscar diferentes ofertas

Es muy importante buscar en todos los bancos, también en los de Internet, la oferta que conjuntamente menos comisiones y gastos nos cobra y mejor tipo de interés nos ofrece. Tenemos que ponernos a trabajar y buscar ofertas de otros bancos para poder empezar el juego de ofertas y contraofertas con el banco.

4. Vender nuestras bondades y las ofertas de la competencia

Todo es negociable. Nuestra baza en la negociación es ir explicando al banco nuestras bondades, lo bueno de nuestra situación y las mejores ofertas que la competencia nos hace hasta que mejore su oferta.

Si alguien quiere compartir sus experiencias y consejos en su negociación con los bancos puede hacerlo en los comentarios.

Los bancos, esos grandes incomprendidos

Un poco de humor para pasar el lunes depués del puente. El Gran Wyoming, en su programa El Intermedio, nos da otra visión de los altos beneficios que obtienen los bancos, esos grandes incomprendidos. Es de el año pasado, pero merece la pena volverlo a ver:

Algunos datos de interés que se mencionan en el video:

Los cinco primeros bancos españoles ganan cada día 48 millones de euros. Los beneficios de estos bancos en un año es lo mismo que el presupuesto de cuatro ministerios.

España es el segundo país más caro de la Unión Europea a la hora de hacer una transferencia. Sólo en comisiones han ganado 10.757 millones de euros.

Cuenta ahorro vivienda

Cuando nos adentramos en la compra de una vivienda, fiscalmente tendremos derecho a la deducción por adquisición de la vivienda habitual. Actualmente esta deducción es del 15% de las cantidades entregadas para la adquisición de la vivienda (o capital amortizado del préstamo), además de una compensación fiscal para quienes tenían derecho a una mayor deducción por haber adquirido su vivienda antes del 20 de enero de 2006. Esta deducción está limitada hasta 9015 euros por año.

El primer año, el año de la compra, incurriremos en unos gastos como son el IVA (o el ITP si es de segunda mano), el Notario, el registro, otros impuestos (AJD, plusvalía municipal) que van a superar los 9015 euros que tenemos derecho a deducirnos. Para no perder el derecho a deducir estas cantidades iniciales que son bastante altas, ya que suponen aproximadamente el 10% del valor de la vivienda, podemos usar la cuenta ahorro vivienda y deducirnos por anticipado el dinero que ahorramos con la finalidad de adquirir la vivienda (pagar estos gastos iniciales).

La deducción que recibimos por Cuenta Vivienda es la misma que la de adquisición de vivienda habitual, también el 15%. El límite de deducción para la cuenta ahorro vivienda es también el mismo: 9015 euros por año. Debe ser una cuenta separada del resto de operaciones, que puede ser corriente o de ahorro, no tiene necesariamente que denominarse Cuenta Ahorro Vivienda aunque realmente es lo más habitual en los bancos y cajas. Este dinero debe ir exclusivamente destinado a la adquisición de la vivienda habitual. Si en el plazo de cuatro años a contar desde la apertura de la cuenta no se ha adquirido ninguna vivienda, habremos de devolver las cuotas deducidas a Hacienda más los intereses de demora.

Es interesante recordar que si se compra una casa entre varias personas (pro in diviso o un matrimonio) es perfectamente legal tener cada uno su propia cuenta vivienda y deducirse por las cantidades entregadas que le correspondan proporcionalmente.

La AHE culpa a las familias menos pujantes de el boom inmobiliario

La AHE, Asociación Hipotecaria Española, que representa a bancos, cajas y cooperativas de crédito, acusa a las familias menos pujantes de alimentar y sostener el boom inmobiliario.

Hombre, suena fuerte así de primeras. Yo creo que habría que repartir las culpas entre todos, que cada uno asuma su parte. La gente que quiere comprarse más de lo que puede pagar. Y no me vale que el Euribor subió mucho, porque hay que contar con que el Euribor puede subir, y si no me puedo meter en la compra de un piso, pues vivo de alquiler. Pero claro, en este país tenemos la sana costumbre de comprarnos un piso para dejárselo a los hijos (¡viva la hipoteca inversa y que la gente mayor disfrute de lo que se ha currao!).

Y por otra parte, y como decía Luís Pineda, el presidente de Ausbanc, la culpa es de los bancos, que han hecho mal su trabajo por no saber conceder un préstamo y valorar los riesgos.

Y ahora, que cada palo aguante su vela, que todo el mundo sabía bien lo que estaba haciendo cuando lo hacía.

Ampliar hipoteca gratis a partir de mayo

Reunión del consejo de ministros el viernes y aprobación de algunas de las medidas económicas ya anunciadas en campaña electoral. La ampliación gratis de la hipoteca a partir de mayo, con una duración máxima de dos años y para todo el que el que quiera, no sólo para las familias en dificultad como se había hablado en un principio.

Además de la ampliación gratis de la hipoteca se han aprobado otras medidas como la eliminación del Impuesto sobre el Patrimonio desde el 1 de enero de 2008 y la deducción de 400 euros en el IRPF para las personas físicas que se destina a trabajadores, autónomos y pensionistas y que fue uno de las promesas estrella de la campaña electoral.

Medidas dirigidas a afrontar la ya inevitable crisis económica y que desde muchos sectores se ven como insuficientes para la que se nos viene encima.

Jesús Quintero entrevista a Luís Pineda, presidente de Ausbanc

Jesús Quintero entrevistó la semana pasada en su programa de Canal Sur “Ratones Coloraos” a Luís Pineda, presidente de Ausbanc, la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios creada por él mismo. Luís Pineda es un polémico personaje al que, entre otras cosas, le debemos que los bancos no redondeen al alza en las hipotecas, que nos informen de las comisiones de los cajeros o que desaparezca el RAI para personas físicas.

En la charla con Quintero, Luís Pineda dice que la culpa de que suba la morosidad en las hipotecas es de los bancos, que han hecho mal su trabajo al no saber conceder un préstamo y valorar los riesgos, ya que han dado préstamos a lo loco a gente que ahora no puede pagarlos.

De lo más interesante es la solución que propone para alguien que no puede pagar una hipoteca: la nueva Ley Concursal (lo que antes era declararse en quiebra), que puede ser utilizada para personas físicas. El presidente de Ausbanc explica que, como una persona no se puede liquidar (matar), con las personas físicas hay que llegar un acuerdo.

Comenta también que un banquero le ha dicho que los bancos prefieren que los clientes paguen sus prestamos más tarde para cobrar intereses de demora.

También afirma que muchas veces los bancos prefieren cobrar a los avalistas, en caso de fallecimiento, que al seguro, debido a que es legal y muchas veces los seguros son ofrecidos por los propios bancos.

Luego pasa a mencionar los beneficios de la banca en España: cajas de ahorros 12.000 millones de euros, el Santander 8.000 y el BBVA 6.000. Y dice que el único que ha perdido ha sido el Banco de España, 1.600 millones de euros, vendiendo el oro mal.

Sobre la crisis que se avecina, dice que va a ser brutal y que vienen tiempos muy duros. Explica que unos niveles de morosidad del 3% con los ritmos de venta de inmuebles que ha habido en los últimos años afectaría a cientos de miles de personas

Como consejos para capear la crisis recomienda no meterse en inversiones importantes, revisar todos los contratos de nuestros gastos, dice que si todos revisásemos los contratos esto generaría una competencia que provocaría la bajada de precios. Aconseja subastar los contratos como hacen las empresas en la mesa de contratación buscando el mejor precio.

Preguntado por Quintero por la usura, señala que al igual que los prestamistas antiguos limaban las monedas de oro, la lima moderna es “la comisión de apertura”.

Hace una importante denuncia sobre el saldo ficticio deudor, descubiertos que nos cobra el banco cuando hay dinero pero la fecha valor es posterior a un recibo que nos ha llegado, cobrando intereses de demora y comisión de descubierto.

Después de toda la caña que da a los bancos, y con la maestría de Quintero, acaba diciendo que la banca contribuye a una sociedad mejor, al prestar dinero hace posible que tus deseos se conviertan en realidad.

Lo dicho, una entrevista muy interesante a un personaje polémico.

Reunificación de créditos… con cuidado

La OCU recomienda directamente no acudir a las empresas de reunificación de créditos, y el Banco de España aconseja leerse bien todas las condiciones de la operación y sopesar los gastos y comisiones que lleva consigo.

Si nos lo ponen así desde un principio, la cosa mete miedo. Lo cierto es que abundan los anuncios en prensa y televisión de empresas que nos invitan a reunificar nuestras deudas, así que conviene tener claro de lo que estamos hablando. En el artículo sobre la reunificación de préstamos se explica lo que es en realidad una reunificación de créditos y las opciones que tenemos, y en este artículo de Cinco Días se recoge muy bien como funcionan las empresas de intermediación para reunificar deudas.

La ventaja en la reunificación de créditos es clara: reducir la cuota mensual que tenemos que pagar. Pero hay que tener en cuenta los gastos y comisiones, así como el numero de años que tendremos que seguir pagando cuotas.

Conviene tener cuidado, informarse bien antes de iniciar una operación de este tipo y leer bien todas las condiciones si al final acudimos a una empresa de intermediación.

Préstamos rápidos por SMS, el futuro ya está aquí

Coges el móvil, mandas un simple mensaje de texto, esperas 15 minutos y ya tienes 300€ en tu cuenta. La facilidad con la que se puede obtener un préstamo rápido por SMS en Suecia está haciendo que los jóvenes suecos conozcan el maravilloso mundo de las deudas financieras. Ni que decir tiene que ha sido todo un éxito entre la juventud sueca, como la de todo el mundo, acostumbrada a estar todo el día con el móvil en la mano.

Pides 320€ y tienes que pagar, entre gastos e intereses, un 18%, unos 55€. Ahora bien, tienes que devolverlo en el plazo de un mes. Al final, como muchos jóvenes lo piden alegremente, se acaban encontrando en una situación en la que tienen que pedir otro préstamo con intereses más altos para poder devolver este y se meten en un circulo vicioso de deudas imparable.

Los primeros préstamos rápidos por SMS se empezaron a dar en Suecia a mitad del 2006, tres meses más tarde se empezaron a reclamar los primeros cobros de deudas. Se supone que este servicio se ofrece en más países europeos, pero las autoridades suecas estaban tan preocupadas por el tema que han tenido que meter mano para bajar el tipo de interés inicial de los préstamos. Por supuesto las empresas que ofrecen estos servicios señalan que sus préstamos los piden personas de entre 32 y 99 años (nada de jóvenes menores de 20 años) y que tienen una tasa de morosidad del 2%.

No quiero ni pensar lo que sucederá cuando esto llegue a España, porque acabará llegando, más pronto que tarde. Qué peligro.