Mayor control a las empresas de intermediación y reunificación de créditos

Por fin. Ya habíamos hablado de lo peligroso que podía resultar acudir a los llamados intermediarios financieros o empresas de reunificación de préstamos. Lo escandaloso era que estas empresas pudiesen actuar sin la adecuada regulación que dejaba desprotegidos a los consumidores.

Pues ya, por fin, se han puesto manos a la obra y el Gobierno ha aprobado un proyecto de ley que regula la concesión de créditos y de préstamos hipotecarios por empresas que no son entidades financieras, así como los servicios de intermediación o reunificación de deudas.

Ahí van los puntos más interesantes de este proyecto de ley:

  • Posibilidad de que el consumidor pueda desistir en 14 días, ya que toda la información precontractual tendrá que ser remitida al consumidor quince días antes de la formalización de la operación.
  • Creación de un registro público estatal de empresas no financieras dedicadas a actividades crediticias.
  • Mayor trasparencia en las tarifas y comisiones. Se deberá facilitar de forma detallada información de “cualquier tipo de gasto” relacionado con la operación.
  • Contratos “por escrito y con un determinado contenido mínimo”. Se extienden también a los operadores no financieros las exigencias relativas a las escrituras públicas para la formalización de créditos hipotecarios.

No hay crisis, la banca gana un 10% más

La Asociación Española de Banca (AEB) ha hablado. La banca ha ganado un 10% más que el año pasado, así que todo va bien … para ellos. De hecho no hay crisis, lo que hay es una “desaceleración fuerte, intensa y profunda”. Según este vocabulario, una crisis entonces sería ¿“un frenazo en seco fuerte, intenso y profundo”?

La morosidad ha subido de un 0,91% a un 1,20% en un año y aun así sigue estando en mínimos históricos. Y se conceden menos créditos que hace un año y aun así la banca gana un 10% más.

Lo que sí es cierto es que tenemos un sistema financiero estable y seguro porque se supone que hasta ahora han hecho las cosas bien. ¿No les va a ir bien a los bancos en este país, si los españoles tenemos las sana costumbre de tener nuestra casa en propiedad e hipotecarnos para toda la vida para conseguirla? Somos campeones de Europa en número de propietarios: casi el 82% de los españoles tiene una vivienda en propiedad. En Holanda, menos del 50% de sus habitantes tiene casa en propiedad. Vamos, los bancos tienen que estar fuertes como robles aquí en España.

A ver cuánto dura.

Suspensión de pagos, la solución si no podemos pagar la hipoteca

Nadie está a salvo de tener algún día una mala racha, un problema familiar, ajustes en su empresa, enfermedad, desempleo, etc. Por cualquier motivo puede suceder que no podamos hacer frente a las cuotas o a las deudas a que nos habíamos comprometido. En primer lugar recibiremos un aviso del banco, pero si no se produce el pago en breve o se negocia un aplazamiento se nos iniciará un procedimiento de embargo del bien hipotecado, ya que esta es la garantía del banco para cobrar su deuda.

Ya hemos visto que ahora tenemos la opción de declararnos en suspensión de pagos, como hacen las empresas. Con la nueva Ley Concursal de 2004 las familias tienen la opción de solicitar el concurso de acreedores (suspensión de pagos) y así detener el procedimiento de embargo y paralizar el pago de intereses de las deudas. El concurso hasta 2004 era una opción que únicamente tenían las empresas y sociedades, pero ahora se ha ampliado a las personas físicas también. Cuando nos declaramos en concurso voluntariamente podemos intentar negociar con los acreedores la quita (el perdón de una parte de la deuda) o la espera (el aumento de los plazos de amortización).

Desventajas

Cuando nos declaramos en concurso, aunque se hayan paralizado las ejecuciones y los embargos, dejamos de ser los administradores de nuestras propias finanzas, un Administrador judicial se encargará de disponer un plan de pago de nuestras deudas con los acreedores dejándonos una cantidad para poder vivir. De esta forma, no va a ser fácil volver a conseguir en el futuro nuevos préstamos.

Otra desventaja son los elevados costes de estos procesos judiciales que se incrementan a medida que sube el importe de la deuda o del número de acreedores. En el caso de deudas impagadas, pero sobre las que existe un aval, el concurso o suspensión de pagos no evitará que se ejecuten las garantías con los avalistas pues ellos no están en situación concursal.

Apadrina una inmobiliaria

Las inmobiliarias piden al gobierno que aporte 40.000 millones de euros para respaldar el mercado de titulizaciones de hipotecas para que las empresas del sector puedan seguir manteniendo su actividad. Intentan presionar sabiendo que es la construcción la que ha liderado el crecimiento económico en estos años.

En El Intermedio les ha dado pena y para solidarizarse han puesto en marcha una iniciativa con el nombre de “Apadrina una inmobiliaria”. José María Iñigo y Cándido Méndez han sido los primeros en hacer su donación.

Si no fuera por estos momentos …

Cómo negociar las comisiones de la hipoteca

Negociar bien las comisiones de nuestro hipoteca es tan importante como negociar un buen tipo de interés. Ya sabemos que los bancos nos cobran por todo: comisiones de apertura, de cancelación parcial, de cancelación total, incluso existen comisiones o gastos por el estudio de nuestro préstamo. Ya hemos dicho en más de una ocasión lo importante que es trabajar por nuestro préstamo. Ahí van 4 recomendaciones generales:

1. Más garantías

Lo primero es conocer cuáles son nuestras posibilidades de obtener con éxito la hipoteca que buscamos en esta o en otras entidades. Si estamos solicitando en torno al 80% del valor de tasación y contamos con una nómina (o con dos) o incluso con avales, no será difícil que nos lo concedan y podremos negociar mejor con todas las entidades. Cuantas más garantías podamos ofrecer al banco mejor.

2. Calcular y calcular

Nuestro objetivo es calcular el precio final de la hipoteca. En las ofertas que realizan los bancos tratan por separado el tema del interés o del diferencial, y el de las comisiones. Hay que tener cuidado con esto porque unas elevadas comisiones o gastos obligatorios pueden suponer un gasto anual mucho mayor que unas décimas más en el tipo de interés aplicado.

Vale, sí, nos bajan el tipo de interés, pero a cambio de que contratemos un seguro de vida, un seguro del hogar (que de otra forma no hubiéramos contratado), o productos financieros como planes de pensiones o tarjetas de crédito. No queda otra que hacer muchos cálculos.

Por eso no hay que dejarse engañar por quien ofrece un tipo muy bajo pero con muchos gastos o comisiones. Un seguro de vida puede costarnos 200 euros al año, un seguro del hogar en determinadas compañías puede costar el doble que en otras, las cantidades aportadas a un plan de pensiones solo se recuperan tras la jubilación, etc. Estos gastos o comisiones pueden salir muy caros. Otro ejemplo que no nos gustará pagar son las comisiones de cancelación parcial o total, que se suele hacer una vez al año por motivos fiscales, para llegar a los 9015 euros que se puede desgravar, si nuestras cuotas anuales son menores.

3. Buscar diferentes ofertas

Es muy importante buscar en todos los bancos, también en los de Internet, la oferta que conjuntamente menos comisiones y gastos nos cobra y mejor tipo de interés nos ofrece. Tenemos que ponernos a trabajar y buscar ofertas de otros bancos para poder empezar el juego de ofertas y contraofertas con el banco.

4. Vender nuestras bondades y las ofertas de la competencia

Todo es negociable. Nuestra baza en la negociación es ir explicando al banco nuestras bondades, lo bueno de nuestra situación y las mejores ofertas que la competencia nos hace hasta que mejore su oferta.

Si alguien quiere compartir sus experiencias y consejos en su negociación con los bancos puede hacerlo en los comentarios.

«Tengan cuidado ahí fuera»

Una mujer pide ayuda en Tele5 después de que, al no poder pagar sus cuotas de la hipoteca, acudiera a una intermediaria financiera en busca de una solución a sus problemas.

Al parecer, en la financiera le dijeron que tendría que pagar 3.000 euros de intereses y ahora resulta que debe 188.000€ y está a punto de ser desahuciada. En la financiera, por supuesto, no dan señales de vida.

No nos cansaremos de repetir que mucho ojo con las intermediarias financieras y que hay que leer muy bien lo que firmamos, que como nos descuidemos nos las van a dar todas juntas, que para eso ponen las cosas en letra pequeña, para que no las leamos. “Y recuerden, tengan cuidado ahí fuera” (Sargento Esterhaus en Hill Street).

Ampliación de hipoteca gratis

El gobierno ha aprobado un decreto que permite la ampliación gratis del plazo de los préstamos hipotecarios para cualquiera que lo solicite siempre y cuando el banco contratante dé su consentimiento. Esta ampliación del plazo de la hipoteca se podrá solicitar, sin coste alguno, a partir de mayo durante dos años. No obstante, esta medida plantea alguna cuestiones que conviene aclarar.

Alargar el plazo del préstamo tiene un efecto directo en la cuota mensual que pagamos. Rebajar esta cuota mensual es lo que se busca cuando se plantea alargar plazos, pero esta medida no resulta una solución a los problemas del precio de la vivienda o de la subida libre del Euribor. Alargar el plazo de un préstamo de 150.000 de 30 a 40 años nos permitirá una rebaja de menos de 100 euros de cuota mensual. Si alargamos una hipoteca de 40 años hasta 50 la rebaja de la cuota mensual no llega ni a 50 euros. No parece ni justo ni rentable atarse al pago de la hipoteca durante diez años más por tan pequeño beneficio.

Esta mínima reducción en la cuota se debe a que cuando se amplía el plazo de la hipoteca lo que más aumenta son los intereses que se lleva el banco. Si ampliamos el plazo pagaremos intereses durante más tiempo y tardaremos más en comenzar a amortizar la deuda con el banco.

Alargar la hipoteca de 30 a 40 años, o de 40 a 50 años por ejemplo, tiene otra consecuencia fácil de calcular en el día a día: aguantar las tensiones, los problemas económicos, las subidas del Euribor durante diez años extra pesa más que una rebaja de 50, 70 o 90 euros. Lo peor es que el gobierno trata de venderlo como solución a una crisis económica que necesita mucho más que una ampliación de hipoteca gratis para solucionarse.

Ajuste de cuentas .. y de cinturón

Ajuste de Cuentas es el nombre de el nuevo programa de finanzas familiares en Cuatro. Embarcarse en la compra de una casa o en cualquier proyecto similar supone un sacrificio. Es un esfuerzo constante que hay que estar atendiendo mes a mes durante treinta años o incluso más.

Lo que hay que tener muy claro que comprar un piso supondrá renunciar a otras cosas, el dinero es limitado y no seremos capaces de tenerlo todo, que luego pasa lo que pasa. Lo normal hoy en día es destinar al crédito hipotecario el 35-40% de nuestros ingresos, o ese es el límite que aplican generalmente los bancos a la hora de conceder los préstamos.

En algunas ocasiones la cuota a pagar supera este límite del 35-40% debido a que el banco ha permitido endeudamiento por la existencia de avales o, simplemente, que la cuota mensual se encarece revisión tras revisión por la subida del Euribor. Según datos del INE, en 2007 los hogares españoles destinaron el 37% de su renta bruta disponible (RBD) a financiar la adquisición de su vivienda, dato superior al de 2006 que estaba en el 29,9% de la RBD (ya descontado el efecto de la deducción fiscal de adquisición de vivienda).

Si a un sueldo normal una pareja de mileuristas por ejemplo, se le resta este 40% sólo restarían poco más de un sueldo euros para pagar todos los gastos del mes de la familia: facturas, teléfonos, comida, seguros, etc. Va a ser difícil vivir con muchos lujos o con muchos caprichos pero a cambio somos propietarios de la casa en la que vivimos. Ciertamente, alquilar no resultaría una opción mucho más barata, pero algo sí, y el alquiler no nos sube con el Euribor.

Si no se controlan los gastos de la familia, los ingresos no van a resultar suficientes, además de la cuota del préstamo hipotecario hay que vivir el día a día: compras, tarjetas de crédito, préstamos adicionales, etc. Si no nos autogestionamos bien y se controlan los caprichos nos va a costar llegar a fin de mes. De hecho la tasa de morosidad en los últimos meses ha aumentado significativamente. La morosidad en los préstamos hipotecarios ronda el 1% y en los préstamos al consumo ha aumentado aún más y ya ronda el 2,5%. Cuando no se llega a fin de mes, lo último que se deja de pagar es la hipoteca.

La AHE culpa a las familias menos pujantes de el boom inmobiliario

La AHE, Asociación Hipotecaria Española, que representa a bancos, cajas y cooperativas de crédito, acusa a las familias menos pujantes de alimentar y sostener el boom inmobiliario.

Hombre, suena fuerte así de primeras. Yo creo que habría que repartir las culpas entre todos, que cada uno asuma su parte. La gente que quiere comprarse más de lo que puede pagar. Y no me vale que el Euribor subió mucho, porque hay que contar con que el Euribor puede subir, y si no me puedo meter en la compra de un piso, pues vivo de alquiler. Pero claro, en este país tenemos la sana costumbre de comprarnos un piso para dejárselo a los hijos (¡viva la hipoteca inversa y que la gente mayor disfrute de lo que se ha currao!).

Y por otra parte, y como decía Luís Pineda, el presidente de Ausbanc, la culpa es de los bancos, que han hecho mal su trabajo por no saber conceder un préstamo y valorar los riesgos.

Y ahora, que cada palo aguante su vela, que todo el mundo sabía bien lo que estaba haciendo cuando lo hacía.

Ampliar hipoteca gratis a partir de mayo

Reunión del consejo de ministros el viernes y aprobación de algunas de las medidas económicas ya anunciadas en campaña electoral. La ampliación gratis de la hipoteca a partir de mayo, con una duración máxima de dos años y para todo el que el que quiera, no sólo para las familias en dificultad como se había hablado en un principio.

Además de la ampliación gratis de la hipoteca se han aprobado otras medidas como la eliminación del Impuesto sobre el Patrimonio desde el 1 de enero de 2008 y la deducción de 400 euros en el IRPF para las personas físicas que se destina a trabajadores, autónomos y pensionistas y que fue uno de las promesas estrella de la campaña electoral.

Medidas dirigidas a afrontar la ya inevitable crisis económica y que desde muchos sectores se ven como insuficientes para la que se nos viene encima.