Comisiones inmobiliarias

Ya estamos viendo que las compañías inmobiliarias no están en el mejor de sus momentos. Normalmente, cuando el sector de los pisos y los préstamos ha ido al alza siempre han estado ahí para ayudar a vender los pisos y a encontrar el piso deseado y la forma de poder pagarlo.

Forma parte del trabajo de las inmobiliarias tener un agente financiero. Un experto en financiación y préstamos que ayude a quien desea comprar una casa a obtener el préstamo que más le conviene y que pueda pagar con facilidad. No todos los bancos están dispuestos a conceder préstamos a todo el mundo por lo que es útil contar con la ayuda de un profesional que lo tramite todo por nosotros. Así, con una pequeña entrevista o charla en la inmobiliaria y rellenando una hoja con datos personales y económicos, el financiero se pondrá a buscar el mejor préstamo para cada cliente.

De esta manera, podemos encontrar en la misma oficina ambas cosas: por un lado los pisos, por otro el asesoramiento. No obstante, cuando las condiciones de la vivienda y de los préstamos se endurecen, se endurecen para todos, y los asesores financieros y las agencias inmobiliarias lo notan mucho ya que sus comisiones son un coste añadido que encarece más aún el precio de la vivienda.

Como media una agencia inmobiliaria cobrará una comisión que representa un 6% del valor del piso al comprador del piso y algunas inmobiliarias también cobrarán comisión al vendedor, de media un 3% del valor del piso. Si además contamos con el asesoramiento de un experto financiero para obtener el mejor préstamo cobrará una comisión aproximadamente de un 3% o un 4% del valor de la hipoteca firmada con el banco.

Ejemplo:

Una persona que compre un piso de 240.000€ y pida una hipoteca de 200.000€ tendría un coste adicional en comisiones de:

7.200 € (3% a el vendedor)
14.400 € (6% inmobiliaria)
8.000 € (4% financiera)
22.400 € Total

‘Baja la vivienda’, reportaje de Callejeros

Parece que Cuatro dedicó la noche del viernes a la crisis financiera y sus consecuencias. Después de Ajuste de Cuentas, emitieron un reportaje en Callejeros titulado ‘Baja la vivienda’.

Y se emite en una semana con titulares como: La construcción dejará en el paro a 400.000 trabajadores en los próximos dos años o Greenspan: «La burbuja inmobiliaria en España ha sido mayor que en EE UU», o en la que El Mundo publicaba la lista con las inmobiliarias seriamente afectadas por la crisis del sector, muchas de ellas en suspensión de pagos.

A ver que opinan ahora los que dicen que la vivienda nunca baja y que es un valor seguro.

‘Ajuste de Cuentas’, Cuatro nos ayuda a recortar gastos

Cuando veíamos como Luís Pineda, presidente de Ausbanc, recomendaba revisar los contratos de nuestros gastos en casa aconsejando hacer como las empresas en una mesa de contratación y subastar los contratos buscando el mejor precio, comienza hoy Ajuste de Cuentas, un programa de Cuatro que nos ayuda a solucionar los problemas económicos en casa que tanto afectan a las relaciones personales.

A modo de programa reality y de coaching del tipo Supernanny o Ponte Verde, Ajuste de Cuentas cuenta con expertos financieros que analizarán las facturas, gastos e ingresos de distintas familias con el fin de ayudarles a gestionar mejor su economía domestica. En el primer programa le quitan las tarjetas de crédito a una familia para que aprendan a vivir sin ellas.

Se estrena hoy y será todos los viernes a las 21:30 en Cuatro. En este enlace se pueden ver varios capítulos. Si es tan bueno como Supernanny, la cosa promete.

Jesús Quintero entrevista a Luís Pineda, presidente de Ausbanc

Jesús Quintero entrevistó la semana pasada en su programa de Canal Sur “Ratones Coloraos” a Luís Pineda, presidente de Ausbanc, la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios creada por él mismo. Luís Pineda es un polémico personaje al que, entre otras cosas, le debemos que los bancos no redondeen al alza en las hipotecas, que nos informen de las comisiones de los cajeros o que desaparezca el RAI para personas físicas.

En la charla con Quintero, Luís Pineda dice que la culpa de que suba la morosidad en las hipotecas es de los bancos, que han hecho mal su trabajo al no saber conceder un préstamo y valorar los riesgos, ya que han dado préstamos a lo loco a gente que ahora no puede pagarlos.

De lo más interesante es la solución que propone para alguien que no puede pagar una hipoteca: la nueva Ley Concursal (lo que antes era declararse en quiebra), que puede ser utilizada para personas físicas. El presidente de Ausbanc explica que, como una persona no se puede liquidar (matar), con las personas físicas hay que llegar un acuerdo.

Comenta también que un banquero le ha dicho que los bancos prefieren que los clientes paguen sus prestamos más tarde para cobrar intereses de demora.

También afirma que muchas veces los bancos prefieren cobrar a los avalistas, en caso de fallecimiento, que al seguro, debido a que es legal y muchas veces los seguros son ofrecidos por los propios bancos.

Luego pasa a mencionar los beneficios de la banca en España: cajas de ahorros 12.000 millones de euros, el Santander 8.000 y el BBVA 6.000. Y dice que el único que ha perdido ha sido el Banco de España, 1.600 millones de euros, vendiendo el oro mal.

Sobre la crisis que se avecina, dice que va a ser brutal y que vienen tiempos muy duros. Explica que unos niveles de morosidad del 3% con los ritmos de venta de inmuebles que ha habido en los últimos años afectaría a cientos de miles de personas

Como consejos para capear la crisis recomienda no meterse en inversiones importantes, revisar todos los contratos de nuestros gastos, dice que si todos revisásemos los contratos esto generaría una competencia que provocaría la bajada de precios. Aconseja subastar los contratos como hacen las empresas en la mesa de contratación buscando el mejor precio.

Preguntado por Quintero por la usura, señala que al igual que los prestamistas antiguos limaban las monedas de oro, la lima moderna es “la comisión de apertura”.

Hace una importante denuncia sobre el saldo ficticio deudor, descubiertos que nos cobra el banco cuando hay dinero pero la fecha valor es posterior a un recibo que nos ha llegado, cobrando intereses de demora y comisión de descubierto.

Después de toda la caña que da a los bancos, y con la maestría de Quintero, acaba diciendo que la banca contribuye a una sociedad mejor, al prestar dinero hace posible que tus deseos se conviertan en realidad.

Lo dicho, una entrevista muy interesante a un personaje polémico.

Fiscalidad inmobiliaria

La compra de una vivienda, ya sea nueva o de segunda mano, tendrá unos gastos que deberemos asumir y unos impuestos que tenemos que pagar. No queda otro remedio, hacienda somos todos.

Estos costes son los gastos de registro, de notario, gestoría, etc., más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), además de los impuestos por la transmisión del inmueble. Si la vivienda es de segunda mano tendremos que pagar Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), y si es una vivienda de nueva construcción, el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). El tipo de gravamen del ITP es actualmente del 7%. El tipo de gravamen del IVA podrá ser el reducido, del 7% para las viviendas “comunes”, o el súper reducido del 4% para determinados regímenes de Vivienda de Protección Oficial (VPO), o incluso el tipo ordinario del 16% si la vivienda está calificada como local comercial.

Esto último, aunque parezca increíble, sucede algunas veces, especialmente cuando se adquieren viviendas de tipo loft en bajos de edificios, bajos comerciales, o loft ubicados en las afueras de las ciudades, polígonos industriales o comerciales.

Los Ayuntamientos, en la compra venta de la vivienda también nos cobrarán la conocida plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos.

Por poner un caso práctico, en el caso de una vivienda de 200.000 euros pagada con hipoteca los costes serían aproximadamente los siguientes:

Notaría 1.200€
Registro 675€
Gestoría 300€
AJD 1.600€
Tasación 300€
ITP o IVA 14.000€
Comisiones hipoteca 2.000€
Total 20.000€

En el caso en que se adquiera la vivienda mortis causa, por herencia, también se han de pagar impuestos: Impuesto de Sucesiones. Si se trata de un regalo, de una cesión por ejemplo de un padre a su hijo, es en realidad una donación y hay que pagar el Impuesto de Donaciones (Impuesto de Sucesiones y Donaciones, ISD). Este impuesto es diferente según la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble, las diferentes CCAA realizan con el ISD política tributaria y actualmente hay grandes diferencias entre las distintas regiones. Por ejemplo, en Madrid, el ISD está bonificado (regalado) al 99% cuando la donación o la herencia es de padres a hijos quedando en todos los casos cuotas muy bajas, cercanas a 0.

¿El amor? La hipoteca sí que es para toda la vida

Video de Vaya Semanita sobre el amor y la hipoteca. Sólo faltaba que en nuestro banco nos sugeriesen algo así para asegurarse de que vamos a pagar todas las cuotas.

Con frases muy buenas como:

«Lo que más me gusta en un hombre es que page sus cuotas a tiempo»
«Sus sueldos están hechos el uno para el otro»
«Esa mujer tenía los incentivos fiscales bien puestos».

La hipoteca inversa del BBVA, mejor producto bancario 2007

La «Hipoteca Bienestar» del BBVA ha sido elegido el mejor producto bancario del 2007 por los lectores de la revista Mi Cartera de Inversión, que elíge todos los años los mejores productos financieros.

Precisamente habíamos hablado de ella al mencionar los bancos que ofrecen hipoteca inversa en estos momentos, y decíamos que no se encontraba información sobre ella en internet, ni si quiera en la página del BBVA. Al parecer, tiene todas las características de una hipoteca inversa y además se convierte en una renta vitalicia al conllevar una especie de seguro por el cual, si el cliente supera la esperanza de vida que se le asigna en un principio, puede seguir cobrando su renta mensual. Si la hipoteca la contrata una pareja, y uno de los dos fallece, el otro sigue cobrando la renta.

Ejemplo:

«Una persona de 70 años con una vivienda tasada en 300.000 euros obtendría una renta mensual próxima a los 700 euros al mes con la hipoteca bienestar»

Las opciones de los herederos para devolver el préstamo, como ya vimos en el artículo sobre hipotecas inversas, son vender la vivienda o devolver el préstamo con dinero propio.

Hay que destacar la buena aceptación que ha tenido esta Hipoteca Bienestar del BBVA lanzada en octubre del año pasado y que en sólo 5 meses ya ha sido elegida el mejor producto bancario de 2007.

Ampliación de hipoteca gratis… y la cubertería

Pedro Solbes anuncia hoy que si el PSOE gana las elecciones pondrá en marcha una medida para que las familias españolas no les afecte tanto la subida de los tipos de interés. Se trata de facilitar la ampliación de la hipoteca para bajar la cuota mensual a pagar, la novación. Y no hay mejor forma de facilitarlo que quitando los gastos de ampliación de hipoteca: notario, registro, comisión bancaria del 0,1%, y gestoría, que se calculan en más de 1.000 euros. Es decir, que salga gratis ampliar la hipoteca.

Está por concretar el cómo se va a llevar cabo esto, pero parece que sólo será para aquellos que realmente lo necesiten, midiendo rentas y la capacidad de endeudamiento.

De momento no es más que otra medida electoralista. Después de la devolución de los 400 euros de unos, la exención del IRPF de otros, lo único que falta es que además nos regalen una olla express, una vajilla, la plancha o un televisor, como los bancos. En fin, si alguno de nosotros se puede ahorrar los mil y pico euros de gastos, pues bienvenido sea, y si me dan el DVD de regalo… no te digo nada

A los que seguro que les va a venir bien esto es a los bancos, que prefieren cualquier cosa antes de tener que quedarse con la casa. Así Solbes se asegura que la morosidad baja.

Vamos a seguir el debate de hoy, a ver si alguno anuncia lo de la cubertería.

Bancos con hipoteca inversa

Quizás por la edad algunos de nosotros todavía no estamos pensando en eso de la hipoteca inversa, pero puede ser un producto interesante para nuestros mayores. Si pensamos un poco en nuestros padres o abuelos, seguro que les vendría bien un dinero extra todos los meses a modo de complemento de la pensión de la jubilación. Ya que en España tenemos la sana costumbre de pasarnos gran parte de nuestra vida pagando una hipoteca, no estaría mal que a la hora de la jubilación pudiésemos disfrutar del dinero invertido y que ahora tiene forma de vivienda.

Vale que le dejemos algo a nuestros herederos, pero también nos hemos merecido el poder darnos algún lujo y disfrutar a gusto lo poco o mucho que nos quede. Pues para eso está la hipoteca inversa. Aquí esta explicado con más detalle las ventajas e inconvenientes de la hipoteca inversa.

En cuanto a los bancos que ofrecen la hipoteca inversa, no hay muchos en España todavía, pero cada vez más van sumando a su lista de productos financieros este tipo de hipotecas. Eso sí, cada una con un nombre diferente: pensión vivienda, pensión hipotecaria, etc. Estos son las cajas y bancos con hipoteca inversa que hemos encontrado y que proporcionan algo de información en su web:

  • Caja Inmaculada (CAI) – Pensión vivienda
  • Caja Navarra – Hipoteca reversible, algo parecido a la inversa
  • Caixa Terrasa – Pensión hipotecaria
  • Ibercaja – Hipoteca inversa
  • Caixa Sabadell – Pensión vivienda
  • Caja Vital – Hipoteca Vital Renta
  • BBVA – Hipoteca Bienestar, se habla mucho de ella pero no he encontrado información

¿Alguien conoce algún otro banco con hipoteca inversa?