La crisis subprime

Lo último de lo último de la crisis de las hipotecas subprime ha sucedido este mismo domingo: la nacionalización de el banco Nothern Rock por el gobierno británico. Una vez que hemos visto que son los créditos subprime, ahora toca ver por qué y de qué manera puede afectar a España la crisis de las hipotecas subprime.

Los préstamos subprime se han ido extendiendo desde el año 2002, sobre todo en EE.UU aprovechando los bajos tipos de interés. En 2007 ya eran más del 20 % de los préstamos hipotecarios los que eran de tipo sub prime. Por esto la crisis subprime es hoy tan grave como para que George Bush y Bernanke tengan que hacer intervenciones.

En multitud de ocasiones, en estas hipotecas subprime además de no contar con aval tampoco se cuenta con seguros, por tanto la única garantía que se aporta es la propia vivienda. En la situación actual sucede que además de que la economía estadounidense y mundial está mostrando signos de debilidad, ha coincidido una crisis el sector inmobiliario. Los pisos ya no son el negocio seguro con los crecimientos espectaculares que tuvieron antaño y esto provoca que la única garantía que se aporta al préstamo pierda valor.

La crisis explotó en el momento en que empezaron a aumentar los impagos. Por las características del mercado de EEUU las hipotecas subprime son titulizadas. El término “titulización” es muy importante para comprender por qué la crisis de las hipotecas subprime afecta a bancos de todo el mundo. La titulización hace que estas hipotecas sean transmisibles mediante títulos entre los bancos y entidades financieras, y será quien hubiera adquirido esos derechos quien deberá hacer frente a su impago y a la crisis. Esto puede llevar a la quiebra a grandes bancos en todo el mundo, de hecho alguna entidad financiera ya se declaró en bancarrota en Estados Unidos.

Todo ello provocó una crisis de confianza que hizo que ni siquiera los bancos estuvieran dispuestos a prestarse dinero entre ellos. De ahí viene que los Bancos Centrales tuvieran que “inyectar” dinero y al final .. la crisis bancaria, y los tipos de interés como el Euribor suben y la cuota de nuestra hipoteca sube. El Euribor hipotecario llegó el pasado mes de diciembre a su máximo en 4.79%, aunque en el mes de enero ha habido descensos.

Las subprime en España

En España, afortunadamente, no existen hipotecas subprime dadas las características de nuestro Registro de la Propiedad, donde consta claramente quien es el propietario de cada inmueble y de cada hipoteca y no se conceden hipotecas a quien no cumple requisitos de solvencia como pueden ser los avales, empleo fijo, o establecer un límite de endeudamiento al 40 % de los ingresos. Esto no quita que los bancos españoles o las gestoras de inversiones o de fondos (IIC), trabajando en un entorno internacional, hubieran podido adquirir esos títulos de las hipotecas basura o subprime de otros bancos de otros países como Estados Unidos.

¿Alguien conoce algún banco español que se haya visto realmente afectado por las titulizaciones de hipotecas subprime?

¿Qué es ‘subprime’? Créditos subprime e hipotecas subprime

Después de mucho oír hablar de la crisis de las subprime, vamos a empezar por explicar qué son en realidad los créditos subprime.

Primero hay que contestar a la pregunta ¿qué es subprime? «Subprime» es un término inglés que significa algo así como «por debajo de lo óptimo» y que proviene de los E.E.U.U, donde a este tipo de créditos también se les conoce como créditos B-paper, near-prime o second chance. Son un tipo de préstamo que se caracteriza por ser menos exigente con la solvencia o la capacidad de devolver los pagos que tienen las personas a las que van dirigidos, de hecho el término subprime califica esa solvencia como «por debajo de la óptima». Los créditos subprime abarcan una variedad de instrumentos de crédito que incluyen las hipotecas subprime, los préstamos de coche subprime o las tarjetas de crédito subprime, entre otros, auque los más comunes son las llamadas hipotecas subprime.

Mediante las hipotecas subprime, las personas con dificultad para obtener un crédito en los bancos o cajas de ahorros acuden a otras instituciones de crédito, o a determinados bancos que las admitían en Estados Unidos, y, a pesar de no disponer de avales, mediante otras propiedades, o avales personales de alguien que responda en caso de impago, pueden acceder a un préstamo.

Las hipotecas subprime suelen tener un tipo de interés de hasta un 5% o más sobre el tipo de interés habitual en el mercado para los préstamos hipotecarios, intentando así cubrir el riesgo de impago. En un principio, son muy beneficiosas para ambas partes: el sistema crediticio y el particular, porque permiten acceder a una vivienda a más personas, y a su vez generar más riqueza. El problema viene cuando los tipos no acompañan, suben y vuelven a subir y la morosidad aparece como punta de un iceberg, porque además recordemos que no existen avales, por eso Bernanke (el presidente de la Reserva Federal estadounidense) estaba tan preocupado y reitera su preocupación por la morosidad.

Actualmente, el consenso entre los periodistas y los analistas financieros es utilizar menos la expresión sub-prime y cambiarla por «préstamos non-prime» que significa lo mismo (ya se ha demostrado que no es que tengan baja solvencia, es que la tienen nula) pero sin dar imagen de inferioridad (“sub”) o de defectuosos a quienes lo han solicitado. Ahora va a ser cuestión de nombre …

La hipoteca más barata: ‘hipoteca 08’ del Santander

El Banco Santander rompe el mercado y lanza la denominada «Hipoteca 08», la hipoteca más barata. Está claro que lo que pretende con este llamativo anuncio es una gran campaña de marketing, y a fe que funciona, de hecho aquí estamos todos hablando de ella. Lo bueno, y con lo que el Santander quiere llamar la atención a sus potenciales clientes, es una hipoteca con un interés a Euribor más 0,25, sin comisión de apertura ni de servicios, lo que no está nada mal.

Pero como somos un poco mal pensados y nos gusta seguir la máxima de ‘nadie da duros a cuatro pesetas’, tan realista y basada en la experiencia y en la sabiduría popular, la pregunta obligada es ¿dónde está el truco? Pues no es que tenga truco, pero la máxima antes citada se cumple: si leemos la letra pequeña nos encontramos con que, para empezar, la hipoteca tiene que haber sido contratada hace más de seis años, es decir se trata de un cambio de hipoteca o subrogación a la del Santander. Para continuar, tenemos que domiciliar la nómina en el Santander y, además, contratar un plan de pensiones con una aportación mínima anual de 600 euros.

Al parecer, hay tres modelos bajo el nombre de ‘hipoteca 08’, a elegir:

  • Hipoteca sustitución: para financiar el capital pendiente más los gastos de tramitación de la nueva.
  • Hipoteca renovación: para financiar el límite inicial del crédito más los gastos de tramitación.
  • Hipoteca ampliación: para financiar hasta el 80% del valor actual de la vivienda más los gastos de tramitación, pensada para los que tengan créditos al consumo, ya que al ampliar la hipoteca podemos cancelar los préstamos que tengamos y reunificar nuestras deudas bajo está hipoteca.

Para verlo mejor con números: en una hipoteca de 100.000 euros nos podríamos ahorrar 500 euros anuales, si bien hay que tener en cuenta los gastos del cambio de hipoteca que pueden llegar a rondar los 300 euros. Ahora, como siempre, es cuestión de hacer números y ver si nos interesa o no.

Claves de la nueva ley hipotecaria

Ya está aprobada definitivamente la nueva ley hipotecaria 2007. Aunque los titulares de la prensa se centran en la mayor flexibilidad y transparencia, y en la rebaja de comisiones, esta nueva norma constituye un significativa reforma de la ley hipotecaria que conviene desglosar en detalle.

Para empezar, es importante notar que la nueva ley hipotecaria sólo afectará a aquellas hipotecas que se constituyan tras la entrada en vigor de la normativa, que será un día después de su publicación en el Boletín oficial del Estado, la cual se espera para principios de este mes de diciembre.

Compensación por desistimiento. La comisión por cancelación anticipada o subrogación ahora pasa a llamarse ‘compensación por desistimiento’, y se reduce del 1% al 0,5% la comisión máxima sobre el capital pendiente en las hipotecas de interés variable y al 0,25% si el préstamo hipotecario tiene más de cinco años.

En las hipotecas de interés fijo el porcentaje del 0,5% solo podrá aumentarse cuando la cancelación anticipada o subrogación genere una ganancia para el que recibe el préstamo y una pérdida para la entidad, es decir, si los tipos de interés están por debajo del tipo al que se contrató la hipoteca. Por el contrario, la entidad no podrá cobrar esta compensación si la cancelación anticipada o subrogación le genera una ganancia y una consiguiente pérdida para el cliente, es decir, en un contexto de subida de tipos de interés.

Novación de préstamos. Más capacidad de negociación para el cliente. Cuando queramos mejorar nuestra hipoteca, los cambios se considerarán una mera modificación y no extinción de la relación jurídica y constitución y dejarán, por tanto, de requerir la cancelación de la hipoteca inicial y la constitución de una nueva, con el correspondiente ahorro de gastos en tasas y aranceles que esto supone.

Las modificaciones a las que se refiere son: la ampliación o reducción de capital, la prestación o modificación de la garantías personales, la alteración de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente; la alteración del plazo, del método o sistema de amortización y de cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo.

Gastos. Se rebajan los gastos de formalización de las hipotecas. Para una hipoteca media de 120.000 euros a 20 años, los gastos de registro descienden de 240 a 42 euros y los gastos notariales se reducen de 111 a 25 euros.

Hipoteca inversa. La nueva norma establece el marco jurídico que regula este producto. Los mayores de 65 años y personas dependientes podrán constituir una hipoteca inversa sobre una vivienda distinta a la habitual, es decir, sobre una segunda residencia. Eso si, las ventajas fiscales sólo serán para quienes la hagan sobre su vivienda habitual.

Hipoteca de máximos o flotante. Los pequeños empresarios podrán avalarse a si mismos. Con la garantía la vivienda o el local, y bajo una única hipoteca, se consigue una especie de línea de crédito a largo plazo para cubrir las deudas presentes y futuras relacionadas con el negocio.

Transparencia. La reforma capacita al ministro de Economía y Hacienda a aprobar una orden de transparencia y protección del cliente con el fin de ampliar la claridad de la información de todos los aspectos del proceso de contratación de una hipoteca.

Independencia de los tasadores. Se garantiza la independencia de las sociedades de tasación. Se recoge un catálogo de infracciones muy graves, graves y leves, con sus correspondientes sanciones y se contempla que se pueda inhabilitar de forma definitiva a las sociedades de tasación que hayan «faltado a la veracidad» en sus valoraciones de los inmuebles que se utilizan como garantía de los préstamos hipotecarios.

El Euribor baja en octubre, la primera vez en dos años

A la espera de la confirmación por el Banco de España a mediados del mes de noviembre, parece que tenemos, por fin, buenas noticias: el Euribor baja en octubre. Concretamente, el Euribor bajará del 4,72% de septiembre al 4,64% de octubre, lo que supone la primera caída del Euribor en dos años.

Esta bajada del Euribor no hace más que confirmar las previsiones de los analistas que coinciden en señalar una estabilización progresiva de este índice de referencia de las hipotecas. Después del agitado verano que hemos pasado con la crisis hipotecaria, todo apunta a que el mercado está en camino de normalización.

El mismo vicepresidente segundo del gobierno y ministro de Economía, Pedro Solbes, dijo ayer que el Euribor «ha tocado techo en estos momentos», y opinó que “el consenso del mercado está ahora en una posición de estabilidad en los tipos en la eurozona».

Aunque el Euribor haya descendido en este mes de octubre, hay que recordar que las hipotecas que se revisen en los próximos días soportarán un aumento de la cuota, ya que el nivel actual sigue siendo superior al de octubre del año pasado.

La hipoteca nos cuesta 60.000 euros más con las últimas subidas del Euribor

Que se dice pronto. Desgraciadamente, los números hablan por si solos. Tras haber contemplado las últimas subidas del Euribor, hemos hecho los cálculos en nuestra calculadora de préstamos, en la que se detalla la cantidad de intereses a pagar, y las cuentas han salido así:

Para una hipoteca media de 130.000 euros a 30 años, el coste total de la compra, tras sumar los intereses que tendremos que pagar, será de 255.000.

En octubre de 2005 el Euribor estaba al 2,414%, en estos momento está al 4,725%. Simplemente tenemos que cambiar el tipo de interés y ver el resultado. Más de 60.000 de diferencia. Por supuesto, la cuota mensual se incrementa en casi 200 euros de una fecha a otra.

Aunque son datos aproximados, los datos reales de cada caso en particular no diferirán mucho de los que exponemos aquí. Podéis comprobarlo por vosotros mismos en la calculadora de préstamos.

¿Nos afecta la crisis de los créditos hipotecarios?

De sobra sabemos que en economía cuando Estados Unidos se resfría Europa y el resto del mundo se constipan. Llevamos un verano bastante ajetreado con la crisis de los créditos hipotecarios de alto riesgo, también llamados subprime, en los EE.UU. Afectando no sólo al mercado inmobiliario estadounidense sino también a los mercados bursátiles del mundo entero.

Lo que en realidad nos importa es si esta crisis puede afectar a nuestro país. Primero hay que decir que este tipo de hipotecas subprime no existen en España y además tenemos unas tasas de morosidad muy bajas comparadas con el país norteamericano. En España la tasa de morosidad es de un 0,50% mientras que en EE.UU. es de un 4% y alcanza el 15% en el caso de las subprime.

Esto viene a tranquilizarnos y demostrar el bajo riesgo que corren los bancos españoles a la hora de conceder un préstamo hipotecario y la mayor estabilidad del sector en nuestro país. Además, Solbes minimiza el impacto que esta crisis pueda tener en nuestra economía y los analistas parecen coincidir en que, como ya hemos dicho, nuestro mercado hipotecario no tiene nada que ver con el estadounidense.

Lo que está claro es que todo lo que pase en Estados Unidos nos puede afectar a nosotros. Allí estamos viendo cómo la burbuja inmobiliaria se desinfla, con los peores datos de construcción nuevas viviendas de los últimos 10 años. El HomeBanc es la última entidad en declararse en bancarrota por problemas relacionados con las hipotecas de alto riesgo. Y el FDE, la Reserva Federal, sigue inyectando dinero y acaba de bajar los tipos de interés para asegurar el crecimiento de su economía.

¿Y en España qué pasa? Pues para empezar el March Monetario Dinámico, de la Banca March, es el primer fondo español que se ha visto afectado por la crisis. Pero ¿por qué? Pues como leemos en el ABC: “Las entidades financieras estadounidenses que conceden este tipo de créditos de alto riesgo suelen dividir la deuda y venderla a inversores y a bancos” de todo el mundo. No es que sea para alarmarse pero para que luego digan. Vamos a ver cómo se desarrollan los acontecimientos y si no acabamos cogiendo nosotros un resfriado.

El Euribor sube en julio de 2007 a su nivel más alto desde febrero de 2001

A la espera de confirmación por el Banco de España a mediados del próximo mes de Agosto todos lo medios están ya publicando una nueva subida del Euribor, que recordemos que es el índice de referencia para la mayoría de hipotecas que se contratan en España. El Euribor se sitúa así en el 4,565% subiendo ligeramente con respecto al mes anterior en el que estaba al 4,505%.

Esta nueva cifra del Euribor representa el nivel más alto desde febrero de 2001 y la vigésima segunda subida consecutiva.

Para llevar este nuevo dato al mundo real describimos el ejemplo que vemos en la SER de una hipoteca media, que según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) se situó en 150.810 euros en mayo, a un plazo de 25 años y con un diferencial de 0,50 puntos sobre el Euribor, en la que la cuota mensual pasaría de los 799,28 euros que tenía que pagar en julio de 2006 a los 887,34 euros que se tienen que pagar ahora, lo que supone un aumento mensual de 88,06 euros en las cuotas y una subida anual de 1.056,72 euros. Incremento considerable que está afectando seriamente a la mayoría de familias españolas.

Por acabar con algo positivo, este incremento es visto por los analistas como un aumento menor que predice una desaceleración en el ritmo de subidas del Euribor para la segunda mitad del año.