Ya está aprobada definitivamente la nueva ley hipotecaria 2007. Aunque los titulares de la prensa se centran en la mayor flexibilidad y transparencia, y en la rebaja de comisiones, esta nueva norma constituye un significativa reforma de la ley hipotecaria que conviene desglosar en detalle.
Para empezar, es importante notar que la nueva ley hipotecaria sólo afectará a aquellas hipotecas que se constituyan tras la entrada en vigor de la normativa, que será un día después de su publicación en el Boletín oficial del Estado, la cual se espera para principios de este mes de diciembre.
Compensación por desistimiento. La comisión por cancelación anticipada o subrogación ahora pasa a llamarse ‘compensación por desistimiento’, y se reduce del 1% al 0,5% la comisión máxima sobre el capital pendiente en las hipotecas de interés variable y al 0,25% si el préstamo hipotecario tiene más de cinco años.
En las hipotecas de interés fijo el porcentaje del 0,5% solo podrá aumentarse cuando la cancelación anticipada o subrogación genere una ganancia para el que recibe el préstamo y una pérdida para la entidad, es decir, si los tipos de interés están por debajo del tipo al que se contrató la hipoteca. Por el contrario, la entidad no podrá cobrar esta compensación si la cancelación anticipada o subrogación le genera una ganancia y una consiguiente pérdida para el cliente, es decir, en un contexto de subida de tipos de interés.
Novación de préstamos. Más capacidad de negociación para el cliente. Cuando queramos mejorar nuestra hipoteca, los cambios se considerarán una mera modificación y no extinción de la relación jurídica y constitución y dejarán, por tanto, de requerir la cancelación de la hipoteca inicial y la constitución de una nueva, con el correspondiente ahorro de gastos en tasas y aranceles que esto supone.
Las modificaciones a las que se refiere son: la ampliación o reducción de capital, la prestación o modificación de la garantías personales, la alteración de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente; la alteración del plazo, del método o sistema de amortización y de cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo.
Gastos. Se rebajan los gastos de formalización de las hipotecas. Para una hipoteca media de 120.000 euros a 20 años, los gastos de registro descienden de 240 a 42 euros y los gastos notariales se reducen de 111 a 25 euros.
Hipoteca inversa. La nueva norma establece el marco jurídico que regula este producto. Los mayores de 65 años y personas dependientes podrán constituir una hipoteca inversa sobre una vivienda distinta a la habitual, es decir, sobre una segunda residencia. Eso si, las ventajas fiscales sólo serán para quienes la hagan sobre su vivienda habitual.
Hipoteca de máximos o flotante. Los pequeños empresarios podrán avalarse a si mismos. Con la garantía la vivienda o el local, y bajo una única hipoteca, se consigue una especie de línea de crédito a largo plazo para cubrir las deudas presentes y futuras relacionadas con el negocio.
Transparencia. La reforma capacita al ministro de Economía y Hacienda a aprobar una orden de transparencia y protección del cliente con el fin de ampliar la claridad de la información de todos los aspectos del proceso de contratación de una hipoteca.
Independencia de los tasadores. Se garantiza la independencia de las sociedades de tasación. Se recoge un catálogo de infracciones muy graves, graves y leves, con sus correspondientes sanciones y se contempla que se pueda inhabilitar de forma definitiva a las sociedades de tasación que hayan «faltado a la veracidad» en sus valoraciones de los inmuebles que se utilizan como garantía de los préstamos hipotecarios.