Requisitos para el aplazamiento de la hipoteca durante dos años

El gobierno ya ha aprobado entre sus medidas anticrisis el aplazamiento del pago de la mitad de las cuotas de la hipoteca (con un limite de 500€) durante tres años para los parados con cargas familiares. El estado adelantará a través del ICO ese dinero a las entidades que quieran colaborar con esta medida.

Veamos en detalle cuáles son los requisitos para poder acceder a esta medida:

  • Tener la hipoteca suscrita antes del 1 de septiembre de 2008.
  • Ser trabajador por cuenta ajena y estar en paro o perder el trabajo antes del 1 de enero de 2010.
  • Ser autónomo que haya cesado su trabajo o que acredite pérdidas que reduzcan su beneficio hasta tres veces el Indicador Público de Efectos de Renta Múltiple (IPREM), que está en 516 euros.
  • Ser pensionista de viudedad con cargas familiares.
  • La hipoteca no puedes superar los 170.000 euros.
  • El préstamo tiene que ser para vivienda habitual o primera vivienda.
  • El límite máximo que se dejará de pagar será de 500 euros al mes.
  • El préstamo se dejará de pagar a partir del 1 de enero de 2009 y la moratoria será posible durante 24 meses, hasta diciembre de 2010.
  • A partir de marzo de 2012 se deberá empezar pagar la cantidad que se haya aplazado, mediante un prorrateo repartido entre mensualidades, en un periodo máximo de 15 años.

Recordar también la otra medida importante aprobada por el gobierno: la moratoria de dos años en la ejecución de la Cuenta Vivienda. El plazo para comprar la vivienda se amplia en dos años, pasando de cuatro a seis años, aunque los beneficios fiscales no se aplican sobre esta prorroga de dos años.

En este enlace a la página del ICO está todo explicado. Y aquí está la lista actualizada de todas las entidades que ya tienen acuerdo con el ICO para realizar los aplazamientos.

Actualización: 6 de Febrero de 2009, con los nuevos plazos aprobados por el gobierno.

Apadrina una inmobiliaria

Las inmobiliarias piden al gobierno que aporte 40.000 millones de euros para respaldar el mercado de titulizaciones de hipotecas para que las empresas del sector puedan seguir manteniendo su actividad. Intentan presionar sabiendo que es la construcción la que ha liderado el crecimiento económico en estos años.

En El Intermedio les ha dado pena y para solidarizarse han puesto en marcha una iniciativa con el nombre de “Apadrina una inmobiliaria”. José María Iñigo y Cándido Méndez han sido los primeros en hacer su donación.

Si no fuera por estos momentos …

Cuenta ahorro vivienda

Cuando nos adentramos en la compra de una vivienda, fiscalmente tendremos derecho a la deducción por adquisición de la vivienda habitual. Actualmente esta deducción es del 15% de las cantidades entregadas para la adquisición de la vivienda (o capital amortizado del préstamo), además de una compensación fiscal para quienes tenían derecho a una mayor deducción por haber adquirido su vivienda antes del 20 de enero de 2006. Esta deducción está limitada hasta 9015 euros por año.

El primer año, el año de la compra, incurriremos en unos gastos como son el IVA (o el ITP si es de segunda mano), el Notario, el registro, otros impuestos (AJD, plusvalía municipal) que van a superar los 9015 euros que tenemos derecho a deducirnos. Para no perder el derecho a deducir estas cantidades iniciales que son bastante altas, ya que suponen aproximadamente el 10% del valor de la vivienda, podemos usar la cuenta ahorro vivienda y deducirnos por anticipado el dinero que ahorramos con la finalidad de adquirir la vivienda (pagar estos gastos iniciales).

La deducción que recibimos por Cuenta Vivienda es la misma que la de adquisición de vivienda habitual, también el 15%. El límite de deducción para la cuenta ahorro vivienda es también el mismo: 9015 euros por año. Debe ser una cuenta separada del resto de operaciones, que puede ser corriente o de ahorro, no tiene necesariamente que denominarse Cuenta Ahorro Vivienda aunque realmente es lo más habitual en los bancos y cajas. Este dinero debe ir exclusivamente destinado a la adquisición de la vivienda habitual. Si en el plazo de cuatro años a contar desde la apertura de la cuenta no se ha adquirido ninguna vivienda, habremos de devolver las cuotas deducidas a Hacienda más los intereses de demora.

Es interesante recordar que si se compra una casa entre varias personas (pro in diviso o un matrimonio) es perfectamente legal tener cada uno su propia cuenta vivienda y deducirse por las cantidades entregadas que le correspondan proporcionalmente.

Burbuja inmobiliaria: baja la vivienda

Así titulaba Cuatro su programa de Callejeros de hace unos viernes y la AHE echa la culpa a las familias ‘menos pujantes’ (que el termino también se las trae).

Durante el año 2007 se ha puesto de manifiesto la crisis que vive el sector de la construcción y de la inversión inmobiliaria. Un sector que históricamente ha tirado del PIB aportando riqueza a España y a quienes invertían en viviendas, en segundas residencias, etc., que posteriormente siempre se podían vender con suculentos beneficios. Este es ahora el problema. Ahora los pisos se tardan más en vender. El boom de los años anteriores, la sobre valoración, se está corrigiendo ahora y a veces es doloroso volver a la normalidad, volver al mundo real.

Este proceso de ajuste afecta a todos los participantes de este negocio. A los particulares que desean vender un piso, que deben rebajar sus expectativas y hacer descuentos en el precio si desean vender en un momento como este; y también a los profesionales de las compraventas: a las inmobiliarias. En enero de 2008 más del 50% de las oficinas inmobiliarias del país tuvieron que cerrar; incluso vemos a unos cuantos constructores en procesos de quiebra. Todo esto repercute en puestos de trabajo que antes tiraban de la economía y de los que dependían muchas familias, pero que ahora dejan de ser necesarios.

En una economía global como en la que estamos es imposible escapar indemne cuando azota la crisis, pero lo cierto es que en España ha sido especialmente grave debido a la sobrevaloración que existía en el mercado inmobiliario. Esto está creando muchas ofertas y gangas en el mercado inmobiliario: pisos de toda clase (estudios, céntricos, urbanizaciones, chalet de lujo …) rebajados en un 20% o más.

La solución es difícil, y por parte de las autoridades españolas está siendo muy mal gestionada. Cuando el problema es el acceso a la vivienda, lo que se debe hacer es promover la construcción de más viviendas protegidas, de más viviendas de promoción pública y no permitir la formación de una burbuja de precios como esta, que al corregirse se vuelve dolorosa. Además, es en estos momentos de estancamiento cuando más necesaria es la iniciativa pública. La construcción de VPO, de infraestructuras, etc., buscando lograr un efecto más social y evitar que muchas empresas relacionadas con la vivienda o la construcción desaparezcan y sus trabajadores lo pierdan todo.

Comisiones inmobiliarias

Ya estamos viendo que las compañías inmobiliarias no están en el mejor de sus momentos. Normalmente, cuando el sector de los pisos y los préstamos ha ido al alza siempre han estado ahí para ayudar a vender los pisos y a encontrar el piso deseado y la forma de poder pagarlo.

Forma parte del trabajo de las inmobiliarias tener un agente financiero. Un experto en financiación y préstamos que ayude a quien desea comprar una casa a obtener el préstamo que más le conviene y que pueda pagar con facilidad. No todos los bancos están dispuestos a conceder préstamos a todo el mundo por lo que es útil contar con la ayuda de un profesional que lo tramite todo por nosotros. Así, con una pequeña entrevista o charla en la inmobiliaria y rellenando una hoja con datos personales y económicos, el financiero se pondrá a buscar el mejor préstamo para cada cliente.

De esta manera, podemos encontrar en la misma oficina ambas cosas: por un lado los pisos, por otro el asesoramiento. No obstante, cuando las condiciones de la vivienda y de los préstamos se endurecen, se endurecen para todos, y los asesores financieros y las agencias inmobiliarias lo notan mucho ya que sus comisiones son un coste añadido que encarece más aún el precio de la vivienda.

Como media una agencia inmobiliaria cobrará una comisión que representa un 6% del valor del piso al comprador del piso y algunas inmobiliarias también cobrarán comisión al vendedor, de media un 3% del valor del piso. Si además contamos con el asesoramiento de un experto financiero para obtener el mejor préstamo cobrará una comisión aproximadamente de un 3% o un 4% del valor de la hipoteca firmada con el banco.

Ejemplo:

Una persona que compre un piso de 240.000€ y pida una hipoteca de 200.000€ tendría un coste adicional en comisiones de:

7.200 € (3% a el vendedor)
14.400 € (6% inmobiliaria)
8.000 € (4% financiera)
22.400 € Total

Fiscalidad inmobiliaria

La compra de una vivienda, ya sea nueva o de segunda mano, tendrá unos gastos que deberemos asumir y unos impuestos que tenemos que pagar. No queda otro remedio, hacienda somos todos.

Estos costes son los gastos de registro, de notario, gestoría, etc., más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), además de los impuestos por la transmisión del inmueble. Si la vivienda es de segunda mano tendremos que pagar Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), y si es una vivienda de nueva construcción, el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). El tipo de gravamen del ITP es actualmente del 7%. El tipo de gravamen del IVA podrá ser el reducido, del 7% para las viviendas “comunes”, o el súper reducido del 4% para determinados regímenes de Vivienda de Protección Oficial (VPO), o incluso el tipo ordinario del 16% si la vivienda está calificada como local comercial.

Esto último, aunque parezca increíble, sucede algunas veces, especialmente cuando se adquieren viviendas de tipo loft en bajos de edificios, bajos comerciales, o loft ubicados en las afueras de las ciudades, polígonos industriales o comerciales.

Los Ayuntamientos, en la compra venta de la vivienda también nos cobrarán la conocida plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos.

Por poner un caso práctico, en el caso de una vivienda de 200.000 euros pagada con hipoteca los costes serían aproximadamente los siguientes:

Notaría 1.200€
Registro 675€
Gestoría 300€
AJD 1.600€
Tasación 300€
ITP o IVA 14.000€
Comisiones hipoteca 2.000€
Total 20.000€

En el caso en que se adquiera la vivienda mortis causa, por herencia, también se han de pagar impuestos: Impuesto de Sucesiones. Si se trata de un regalo, de una cesión por ejemplo de un padre a su hijo, es en realidad una donación y hay que pagar el Impuesto de Donaciones (Impuesto de Sucesiones y Donaciones, ISD). Este impuesto es diferente según la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble, las diferentes CCAA realizan con el ISD política tributaria y actualmente hay grandes diferencias entre las distintas regiones. Por ejemplo, en Madrid, el ISD está bonificado (regalado) al 99% cuando la donación o la herencia es de padres a hijos quedando en todos los casos cuotas muy bajas, cercanas a 0.