El Euribor baja, pero la cláusula ‘suelo’ limita la rebaja de la cuota en algunas hipotecas

El Euribor baja y baja y muchas familias están viendo su cuota rebajada en hasta 300€. Sin embargo, otra buena parte de las hipotecas incluyen en los contratos una cláusula por la que se limitan los efectos de la caída del Euribor, la llamada “cláusula suelo”. Es decir, por mucho que baje el Euribor, se establece un interés mínimo que la entidad cobrará y que suele estar en el 2% y el 3%, aunque se dan casos de hasta el 4,5%.

Al parecer, estas cláusulas ‘suelo’ y ‘techo’ (esta última limita también la variación en el tipo de interés, pero en este caso al alza) son legales y negociables, y son aplicadas por muchas entidades, pero no por todas. Además, no todos los bancos la aplican en todos los casos, así que para conocer si nuestro contrato tiene esa cláusula tendremos que leer la escritura o preguntárselo a nuestro banco directamente.

13 comentarios en “El Euribor baja, pero la cláusula ‘suelo’ limita la rebaja de la cuota en algunas hipotecas”

  1. Si tengo una cláusula suelo del 2,5%, y un diferencial de 0,80. En la revisión, el interés no podrá ser menor que 2,5 (incuyendo el diferencial) o que 2,5 + 0,80, o sea, 3,05%??

    Gracias.

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  2. Piccolina depende de cómo este redactada la cláusula que has firmado. Si es 2,5% más diferencial, pues si, el suelo final sería de 3,05%. Si fuera 2,5% final pues no.
    Tienes que leer detenidamente la cláusula.

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  3. Modelo de carta

    A MIEMBROS DEL GOBIERNO DE LA NACION
    A SENADORES Y DIPUTADOS DE LA NACION
    A OTRAS AUTORIDADES Y PERSONALIDADES
    A LOS MEDIOS DE COMUNICACIÓN SOCIAL

    Asunto: SOBRE LA LLAMADA CLAUSULA SUELO Y TECHO EN LAS HIPOTECAS.

    Estimado (a) Señor (a)

    El suscribiente desea trasladar a las autoridades interesadas y a los medios de comunicación social información alternativa no vista en la prensa sobre este asunto, ni tratada por los políticos durante el debate sobre el estado de la nación, ni ser tema de las elecciones al Parlamento Europeo, con el ruego de que este punto de vista que es el compartido por la mayoría de los afectados encuentre el espacio que se merece.

    La cláusula suelo techo consiste en limitar las oscilaciones del tipo de interés aplicable a las hipotecas. Aparentemente, esta no es abusiva ni tampoco se diseña con falta de reciprocidad.

    En efecto, los Bancos incluyen un techo que supuestamente beneficia a los clientes. Se olvida el detalle de que ese suelo se ubica en 15 puntos o más. Entre tanto, el suelo se fija por encima de los resultados mínimos del Euribor, asegurando un beneficio extra al Banco sin contraprestación alguna. El cliente pierde cuando el Euribor está alto y también cuando está bajo, en tanto que el Banco cuando dicho Euribor está alto se asegura su diferencial y cuando está bajo un beneficio extra. Un tipo de interés usurero y leonino.

    Se ajusta el índice de referencia al alza, no se altera el diferencial pues salta a la vista y la gente está alerta con el tema del redondeo, pero como el orden de los factores no altera el resultado, éste se consigue por otro camino. Se trata de un redondeo del índice de referencia hasta alcanzar el suelo (el techo es inalcanzable como se verá), de un ajuste del precio del dinero sin la prestación de ningún servicio o contrapartida equivalente. El redondeo no es darle forma redonda a algo, es ajustar el precio sin contrapartida y siempre en beneficio del Banco.

    Expliquemos porque la cláusula es abusiva.

    1) es abusiva pues es una práctica con el mismo significado que el llamado redondeo. En éste se ajustaba el diferencial sólo en beneficio del Banco, sin contraprestación de ningún nuevo servicio. El suelo y el techo es lo mismo por sus efectos y forma, aunque se le pone otro nombre y se le viste de distinta manera. Se ajusta el precio del Euribor hasta alcanzar el suelo (se ignora el Euribor porque éste el Banco lo considera en niveles bajos y decide que el cliente haga un esfuerzo a favor de su cuenta de resultado, y para ello sustituye el Euribor por otro índice de referencia conocido como suelo, índice fijo mientras el Euribor no lo supere) y así se infla el tipo de interés vigente, es decir, el precio del crédito que es el servicio que el Banco presta al cliente. El mismo resultado que el redondeo, en el redondeo se modificaba injustificadamente el diferencial, y en este el índice de referencia. Siempre en beneficio del Banco, pues el techo es inalcanzable.

    Esta clausula rompe el equilibrio económico y sobre todo la reciprocidad en el contrato hipotecario, violando lo establecido en el artículo 82.4.c, del TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY GENERAL PARA LA DEFENSA DE LOS CONSUMIDORES Y USUARIOS Y OTRAS LEYES COMPLEMENTARIAS, que indica que en todo caso serán abusivas las clausulas que determinen la falta de reciprocidad en el contrato, éste en relación con el artículo 87, apartado 5 que indica que son abusivas “Las estipulaciones que prevean el redondeo al alza en el tiempo consumido o en el precio de los bienes o servicios o cualquier otra estipulación que prevea el cobro por productos o servicios no efectivamente usados o consumidos de manera efectiva.” En este caso el Banco no incrementa la masa monetaria prestada, esta continúa siendo la misma. Subrayo en todo caso, pues este tipo de clausula aunque aparezca formalmente como negociada o firmada se considera abusiva por la legislación mencionada. Este es el aspecto que la prensa ha desconocido, presentando la cláusula como válida por estar negociada y firmada ante notario, lo que resulta totalmente desacertado, implicando como efecto que la gente afectada se rinda.

    2) enmascara la falta de reciprocidad incluyendo el techo, que supuestamente es la contrapartida que beneficia al cliente. Pero el techo es ubicado en un nivel inalcanzable. Claro que esto hay que probarlo, cómo se puede probar algo que no ha sucedido, aquí radica la habilidad de los inventores del suelo y el techo. En principio, nadie puede asegurar 100% que dentro de un tiempo dado el Euribor pueda alcanzar los 15 puntos o más de techo. Sin embargo, existe una forma de verificar si el suelo-techo se estructura con o sin reciprocidad. Para eso están las series históricas de los índices de referencia. Desde diciembre de 2003 hasta octubre de 2005 el Euribor estuvo por debajo del 2.5, en tanto que su máximo histórico es de 5,393. ¿Puede quedar alguna duda en cuanto a la reciprocidad del suelo-techo? Evidentemente ninguna. El suelo está por encima del mínimo del índice durante cerca de dos años, es una ganancia asegurada, sólo había que esperar correr el tiempo.

    Pero incluso si se toman las series de otros índices se comprueba la falta de reciprocidad: el máximo del mibor a un año fue del 10.9 en diciembre de 1993; del IRPH bancos en igual fecha fue del 11.57; del IRPH entidades en igual fecha del 11,7; y del CECA del 12,37 también en diciembre de 1993. Cómo se puede observar el techo es inalcanzable, si damos valor a estas estadísticas tomadas de Invertia.com y que los Bancos tienen en cuenta para estructurar un suelo-techo que nunca beneficiara al cliente. Como no he estudiado series de años anteriores, si alguno de estos índices hubiera alcanzado alguna vez un tipo del 15 o más se trataría de una situación coyuntural y difícilmente repetible. Estas series lo prueban. En todo caso una hipoteca media de 150000 euros a 30 años a un 15 % daría una cuota de 1896 euros: el Estado tendría que intervenir.

    Ha quedado demostrado con datos y explicaciones porque esta cláusula es abusiva conforme a la legislación que protege a los consumidores. Pero, además, se puede afirmar que aunque la legislación no lo exigiera, es obvio que esta cláusula implica un importante desequilibrio que importa una cantidad de dinero notable en perjuicio del cliente y su economía familiar, y que sólo beneficia al Banco injustificadamente pues éste no aporta nada a cambio; se altera de forma sustancial los derechos y obligaciones recíprocos de las partes ajustándose el tipo de referencia siempre a favor del Banco, obligando al consumidor a pagar un tipo más alto, es decir, un precio más alto por un producto o servicio cuya materia prima se abarata: el dinero. Es como si la gente tuviera que pagar más al panadero cuando el trigo baja, o a Repsol cuando el gasoil baja, etc., etc., manteniéndose el resto de variables estables ¡¿no?!

    3) en el caso de las subrogaciones, la inclusión de esta cláusula es particularmente o doblemente abusiva, pues provoca que cuando se da la condición del Euribor por debajo del suelo, el cliente estará obligado a pagar más que en la anterior hipoteca subrogada. Los Bancos que realizan esta práctica suelen atraer a los clientes de otros bancos ofreciéndole mejorar su hipoteca, es decir, mejorarle el tipo de interés aplicable de la mano del diferencial. Se trata de maniobras que tienden a confundir y/o a despistar al cliente lego en asuntos hipotecarios y financieros a fin de que crea que lleva a cabo un negocio ventajoso.

    La Ley que regula las subrogaciones hipotecarias establece claramente que “En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la mejora de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente.” Esto lo decía el artículo 4 de la Ley 2/94, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios. Este artículo fue modificado por la Ley 41/2007, con el objetivo de que pudiera modificarse por esta vía subrogatoria también el plazo. El objetivo de mejorar las condiciones económicas de la hipoteca subrogada también se desprende de la reducción dispuesta en los costes registrales y notariales para llevarla a efecto. Como la ley modificada no utiliza el término mejorar sino el de modificar, esta modificación es aprovechada para defraudar a los hipotecados presentándoles ofertas que aparentemente mejoran sus condiciones induciendoles a tomar decisiones que perjudican su patrimonio.

    Esta cláusula afecta la causa principal de las subrogaciones que es mejorar el tipo de interés aplicable. Cualquier cláusula que tienda a neutralizar los efectos positivos de la mejora del índice de referencia o del diferencial empeorando el tipo de interés aplicable de una hipoteca subrogada es absolutamente contrario a derecho, es contrario a la naturaleza a la esencia a la razón de ser de la institución de la subrogación hipotecaria. Afecta a la causa de las subrogaciones, y no hay contrato o cláusula válida sin causa legítima y conforme a derecho.

    Esta cláusula afecta al empleo y a la economía nacional. En efecto, el dinero que pudieran obtener las familias hipotecadas con la bajada del Euribor se queda en las manos de unos cuantos accionistas de los Bancos, engorda la cuenta de resultado de estos Bancos sin prestar un servicio extra a cambio. Es un dinero que el Banco saca de la circulación, pues las familias privadas del mismo no lo pueden gastar y de esa manera estimular el consumo y el empleo.

    Es obvio que la prensa debiera explicar estas cosas y demandar del Gobierno una mejora de la legislación que protege o debe proteger a los consumidores del sector bancario. Que haya un escrutinio de estas prácticas que perjudican al consumidor, a la mejora de la competitividad y del empleo.

    Espero que esta reflexión os sirva como apoyo de quienes más lo necesitan.

    Saludos

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  4. Que ladro..s los del BBVA me acabo de enterar del suelo del euribor, lo más curioso es que se justifican en que tambien existe un “techo” y este en mi caso es solo del 15 %, eso me deja más tranquilo, cuando esé el euribor por el 16 % y el 80 % del pais esté en pie de guerra, yo estaré tranquilo de que mi hipoteca no subirá ni un euro más de los 5000 € mensuales. La verdad es que esto es un autentico escándalo, el boom inmobiliario nos ha fastidiado la existencia a un monton de jovenes que no teniamos otra que buscar una casa y con todo tipo de engaños y cuentos de sirena te hacen que tragues con lo que sea, es cierto que lo pone en las clausulas del contrato y que debía haberlo leido, pero si lo hubiera hecho y me hubiera quejado ahora mismo estaría durmiendo debajo de un puente, tendremos que aguantarnos hasta que esto sea del interés de la prensa y se intente hacer algo al respecto, aunque recordad la máxima, ‘El banco nunca pierde’ así que me parece que estamos jodid..s.

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  5. El Servicio de Reclamaciones del Banco de España en su Informe Memoria del Servicio de Reclamaciones de 2004, página 41, sobre FALTA DE TRANSPARENCIA EN LA INCLUSIÓN DE CLÁUSULAS LIMITATIVAS DEL TIPO DE INTERÉS, indicó que “El Servicio considera que, dentro del régimen de libertad contractual y garantizando el justo equilibrio de las contraprestaciones, es admisible el establecimiento de cláusulas en las que se acuerde la limitación a la variabilidad de los tipos de interés, pero siempre que quede claramente acreditado que los clientes son conscientes del contenido de lo que están suscribiendo.”

    Destacan dos limitaciones al uso de esta cláusula:

    1. se garantice el justo equilibrio de las contraprestaciones y

    2. se acredite claramente que los clientes son conscientes del contenido de lo que están suscribiendo.

    El tema a tratar aquí es si la inclusión de esta cláusula en las hipotecas sin observar uno de estos dos requisitos constituye una mala práctica bancaria. La cuestión tiene enorme importancia para los afectados, pues el Banco de España es competente para emitir dicha calificación de la mano de las reclamaciones interpuestas por los clientes.

    Sobre el justo equilibrio de las contraprestaciones está claro para muchos que dicho equilibrio no se produce dado que el suelo y el techo están estructurados de manera que beneficia casi de manera absoluta a los Bancos. La cuestión está en la posición que el Banco de España quiera adoptar: una puede ser lavarse las manos y decir que esta es una cuestión que compete a los tribunales de justicia, sin embargo de la lectura de los Informes del Servicio de Reclamaciones del Banco de España se comprueba que en no pocas ocasiones se ha pronunciado calificando actuaciones o cláusulas de los Bancos como malas prácticas bancarias por no respetar el justo equilibrio en las contraprestaciones. Y aquí radicaría la posición segunda que pudiera adoptar el Banco de España, una actitud dentro de sus competencias en el sentido de velar por el cumplimiento de las buenas prácticas bancarias, de coger al toro por los cuernos y proteger a los clientes. Como órgano regulador independiente lo podría hacer, pero otra cosa es que lo haga. Dependerá de quienes tomen la decisión frente a estas reclamaciones.

    Sobre que se acredite que los clientes son conscientes de lo que están suscribiendo cabria decir que dicha acreditación en terminos generales se considera que se presenta si la cláusula está recogida en la oferta vinculante y en la escritura. Pero esto sería una interpretación formal y restringida de la expresión utilizada por el SRBE en el párrafo transcrito. En efecto, una cosa es acreditar que se ha informado y otra acreditar que el cliente es consciente del contenido de lo que está suscribiendo. Ser consciente es una expresión que hace referencia al resultado que se produce en la mente del cliente de comprensión del contenido de la cláusula, y esto es distinto a informar simplemente.

    Téngase en cuenta que el cliente es como promedio ignorante en temas bancarios, y que desde los principios de la buena fe, los Bancos deberían asesorar a sus clientes para que adopten decisiones económicamente racionales, lo que muchas veces no hacen debido a esa ignorancia o a estados de necesidad. Debería presumirse la ignorancia de los clientes particulares, pues no son en general especialistas en la terminología y la legislación bancaria. Cuando los Bancos presentan una oferta vinculante, detrás tienen cientos de expertos en finanzas que se aprovechan del desconocimiento de los potenciales clientes.

    En este párrafo del SRBE yo interpreto que se exige a los Bancos una obligación no meramente informativa, formal, sino que se les pide que obtengan un resultado: que el cliente sea consciente de lo que firma y que lo acredite. No es una petición desmesurada, pues el cliente es la parte débil en esta relación contractual. Y esto es importante, pues una mala práctica bancaria es aprovechar la ignorancia bancaria del cliente para venderles productos financieros gravosos, con costes económicos que en su momento no alcanzan a comprender y que realmente no les interesa por existir en el mercado otros sin dicho coste.

    Pero una cosa es hacer una declaración de buenas intenciones, de cómo deberían comportarse los Bancos, y otra es decirle a dichos Bancos ante las reclamaciones concretas que se han pasado un montón.

    Desde mi punto de vista, creo que el Banco de España si lo deseara de la mano de su poder de velar de que los Bancos observen las buenas prácticas bancarias puede y sería deseable se pronunciara al respecto.

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  6. Noticia importante de El Mundo “El Senado aprueba por unanimidad la supresión de la cláusula de suelo” de 23/09/2009.

    Haber si los politicos se ponen las pilas, que esto si que es de interes público, y que hay familias que no pueden apreciar la rebaja del Euribor en sus hipotecas.

    Y eso que estamos en crisis, además el Gobierno haciendose el sordo para que la Banca siga ganando a costa de todos los españoles.

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  7. Quiero saber si alguien ha conseguido algo y los pasos a seguir, puesto que llevare un escrito al banco a ver qué me dice, aunque me ha comentado el director que como mucho, me pueden bajar el mínimo a como lo tienen actualmente. ¿Teneis algun modelo de escrito para presentarles?
    Muchas gracias

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  8. Alguien me puede facilitar el escrito a presentar para que el banco baje el tipo , o si hay alguna solucion yo la tengo en el bbva y la clausla dice minimo 2,5 mas el diferencial . osea que aunque ahora el Euribor esta mas bajo a mi no me lo bajan.

    Decirme algo….

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  9. a quien me puedo dirigir para que me ayude,tengo una clausula abusiva en el BBVA y nose como ponerme en contacto con otros usuarios que les pase lo mismo.podeis ayudarme??? gracias

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  10. Soy funcionaria del Ayuntamiento de Alcala de henares y se que por ese motivo si solicito una hipoteca puedo tener algun beneficio, pero quisiera saber tambien si existe algun banco o caja en la comunidad de madrid que tenga en cuenta a las personas discapacitadas con un 65% de minusvalia. La Comunidad de Madrid ofrece ayudas solo en pisos de proteccion oficial y muy restringida.
    Quedo a la espera de sus noticias.,

    Lucia Dorado

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