“Alquilar no es tirar el dinero”

Interesantes reflexiones de Jesús Encinar, el fundador de Idealista.com, uno de los portales inmobiliarios más visitados. Se acaba de comprar su primera casa a sus 40 años y la ha pagado a tocateja. Sigue defendiendo que “alquilar no es tirar el dinero, pagar los intereses de una hipoteca a 30 años sí lo es”. Como ejemplo este cálculo que hicimos en la calculadora de prestamos sobre una hipoteca media donde acabaríamos pagando 65.243€ de intereses.

calculadora de prestamos

Jesús aclara en su blog: “cada vez que oigo aquello de ‘alquilar es tirar el dinero’ me sorprende que la gente no diga lo mismo de los intereses de una hipoteca. ¡Pagar intereses sí es tirar el dinero!”

Contra las cláusulas abusivas

Una demanda de Adicae (Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros) en representación de 239 afectados contra 22 entidades financieras españolas y sus cláusulas “abusivas” que suponen los suelos hipotecarios. Como dicen en el video: “son lentejas”. Vamos, que no había otra, si querías las comías y si no las dejabas.

Video: http://www.rtve.es/mediateca/videos/20100219/demanda-conjunta-contra-22-entidades-bancarias-clausulas-abusivas-hipotecas/699248.shtml

Por lo visto, algunas entidades ya han dado marcha atrás. Si es que no hay como protestar para hacer valer nuestros derechos, si no nos comen.

El Euribor baja, pero la cláusula ‘suelo’ limita la rebaja de la cuota en algunas hipotecas

El Euribor baja y baja y muchas familias están viendo su cuota rebajada en hasta 300€. Sin embargo, otra buena parte de las hipotecas incluyen en los contratos una cláusula por la que se limitan los efectos de la caída del Euribor, la llamada “cláusula suelo”. Es decir, por mucho que baje el Euribor, se establece un interés mínimo que la entidad cobrará y que suele estar en el 2% y el 3%, aunque se dan casos de hasta el 4,5%.

Al parecer, estas cláusulas ‘suelo’ y ‘techo’ (esta última limita también la variación en el tipo de interés, pero en este caso al alza) son legales y negociables, y son aplicadas por muchas entidades, pero no por todas. Además, no todos los bancos la aplican en todos los casos, así que para conocer si nuestro contrato tiene esa cláusula tendremos que leer la escritura o preguntárselo a nuestro banco directamente.

Lista de bancos y cajas que colaboran con el ICO para aplazar la hipoteca

Esta es la lista de bancos y cajas de ahorro que ya colaboran con el ICO en el aplazamiento de las hipotecas. La lista se actualiza según se van sumando más entidades y en la página del ICO se puede consultar la lista actualizada. También podéis consultar los requisitos para optar a ese aplazamiento de la hipoteca.

BBVA
BANCA MARCH
BANCA PUEYO
BANCAJA
BANCO CAIXA GERAL
BANCO COOPERATIVO ESPAÑOL
BANCO DE SABADELL
BANCO DE VALENCIA
BANCO GALLEGO
BANCO GUIPUZCOANO
BANCO PASTOR
BANCO POPULAR ESPAÑOL
BANCO DE ANDALUCIA
BANESTO
BANKINTER
BANKOA
BBK
CAIXA CATALUNYA
CAIXA DE AFORROS DE VIGO, OURENSE E PONTEVEDRA – CAIXANOVA
CAIXA D’ESTALVIS COMARCAL DE MANLLEU
CAIXA D’ESTALVIS DE MANRESA
CAIXA D’ESTALVIS DE SABADELL
CAIXA D’ESTALVIS DE TARRAGONA
CAIXA D’ESTALVIS DEL PENEDES
CAIXA D’ESTALVIS LAIETANA
CAIXA GIRONA
CAIXA RURAL TORRENT, COOP.VALENCIANAS
CAIXATERRASA
CAJA AH. GUADALAJARA
CAJA BURGOS
CAJA CAMPO CAJA RURAL (REQUENA)
CAJA DE AH. DE SANTANDER Y CANTABRIA
CAJA DE AH. Y M.P. DE GIPUZKOA Y SAN SEBASTIAN – KUTXA
CAJA DE AH. Y M.P. DE LAS BALEARES, CAJA DE BALEARES “SA NOSTRA”
CAJA DE AH. Y M.P. DEL CIRCULO CATOLICO DE OBREROS DE BURGOS
CAJA DE AH.DE CASTILLA LA MANCHA
CAJA DE AH.DE GALICIA-CAIXA GALICIA
CAJA DE AHORROS DE ASTURIAS
CAJA DE AHORROS DE LA RIOJA
CAJA DE AHORROS DE MURCIA
CAJA DE AHORROS DE ONTINYENT
CAJA DE AHORROS DE VITORIA Y ALAVA-CAJA VITAL KUTXA
CAJA DE AHORROS INMACULADA
CAJA DE AVILA
CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES
CAJA GENERAL DE AHORROS DE CANARIAS
CAJA GRANADA
CAJA INSULAR DE AH. DE CANARIAS
CAJA LABORAL
CAJA RURAL ARAGONESA Y DE LOS PIRINEOS – MULTICAJA
CAJA RURAL CENTRAL
CAJA RURAL DE ARAGÓN
CAJA RURAL DE ASTURIAS
CAJA RURAL DE BURGOS
CAJA RURAL DE CANARIAS
CAJA RURAL DE CIUDAD REAL
CAJA RURAL DE CORDOBA
CAJA RURAL DE EXTREMADURA
CAJA RURAL DE GRANADA, SCC.
CAJA RURAL DE JAEN,BARCELONA Y MADRID
CAJA RURAL DE NAVARRA, SCC.
CAJA RURAL DE SORIA
CAJA RURAL DE TERUEL, SCC.
CAJA RURAL DE TOLEDO, S.COOP. DE CRÉDITO
CAJA RURAL DE ZAMORA, COOP.DE CREDITO
CAJA RURAL DEL SUR
CAJAMADRID
CAJAMAR
CAJANAVARRA
CAJASIETE
CAJASOL, M.P. Y CAJA DE AH. SAN FERNANDO DE HUELVA, JEREZ Y SEVILLA
CAJASUR
IBERCAJA
IPAR KUTXA RURAL
LA CAIXA
M.P. Y CAJA GENERAL DE AHORROS DE BADAJOZ
RURALCAJA
SANTANDER
UNICAJA

Los bancos cierran el grifo

Por si todavía había alguna duda, La Vanguardia hace la prueba y se va en busca de una hipoteca por Barcelona durante tres días. De doce solicitudes de préstamo hipotecario, nueve fueron rechazadas y sólo tres admitidas a estudio, pero ninguna pasa por el filtro de las comisiones de riesgo.

Está claro que se han endurecido los criterios para la concesión de un préstamo. No sólo se tienen muy en cuenta las garantías que ofrecen los clientes, también se está poniendo mucho énfasis en el nivel de endeudamiento que pueden asumir. En Cataluña ha bajado un 32% la concesión de hipotecas.

Requisitos para el aplazamiento de la hipoteca durante dos años

El gobierno ya ha aprobado entre sus medidas anticrisis el aplazamiento del pago de la mitad de las cuotas de la hipoteca (con un limite de 500€) durante tres años para los parados con cargas familiares. El estado adelantará a través del ICO ese dinero a las entidades que quieran colaborar con esta medida.

Veamos en detalle cuáles son los requisitos para poder acceder a esta medida:

  • Tener la hipoteca suscrita antes del 1 de septiembre de 2008.
  • Ser trabajador por cuenta ajena y estar en paro o perder el trabajo antes del 1 de enero de 2010.
  • Ser autónomo que haya cesado su trabajo o que acredite pérdidas que reduzcan su beneficio hasta tres veces el Indicador Público de Efectos de Renta Múltiple (IPREM), que está en 516 euros.
  • Ser pensionista de viudedad con cargas familiares.
  • La hipoteca no puedes superar los 170.000 euros.
  • El préstamo tiene que ser para vivienda habitual o primera vivienda.
  • El límite máximo que se dejará de pagar será de 500 euros al mes.
  • El préstamo se dejará de pagar a partir del 1 de enero de 2009 y la moratoria será posible durante 24 meses, hasta diciembre de 2010.
  • A partir de marzo de 2012 se deberá empezar pagar la cantidad que se haya aplazado, mediante un prorrateo repartido entre mensualidades, en un periodo máximo de 15 años.

Recordar también la otra medida importante aprobada por el gobierno: la moratoria de dos años en la ejecución de la Cuenta Vivienda. El plazo para comprar la vivienda se amplia en dos años, pasando de cuatro a seis años, aunque los beneficios fiscales no se aplican sobre esta prorroga de dos años.

En este enlace a la página del ICO está todo explicado. Y aquí está la lista actualizada de todas las entidades que ya tienen acuerdo con el ICO para realizar los aplazamientos.

Actualización: 6 de Febrero de 2009, con los nuevos plazos aprobados por el gobierno.

No hay crisis, la banca gana un 10% más

La Asociación Española de Banca (AEB) ha hablado. La banca ha ganado un 10% más que el año pasado, así que todo va bien … para ellos. De hecho no hay crisis, lo que hay es una “desaceleración fuerte, intensa y profunda”. Según este vocabulario, una crisis entonces sería ¿“un frenazo en seco fuerte, intenso y profundo”?

La morosidad ha subido de un 0,91% a un 1,20% en un año y aun así sigue estando en mínimos históricos. Y se conceden menos créditos que hace un año y aun así la banca gana un 10% más.

Lo que sí es cierto es que tenemos un sistema financiero estable y seguro porque se supone que hasta ahora han hecho las cosas bien. ¿No les va a ir bien a los bancos en este país, si los españoles tenemos las sana costumbre de tener nuestra casa en propiedad e hipotecarnos para toda la vida para conseguirla? Somos campeones de Europa en número de propietarios: casi el 82% de los españoles tiene una vivienda en propiedad. En Holanda, menos del 50% de sus habitantes tiene casa en propiedad. Vamos, los bancos tienen que estar fuertes como robles aquí en España.

A ver cuánto dura.

Apadrina una inmobiliaria

Las inmobiliarias piden al gobierno que aporte 40.000 millones de euros para respaldar el mercado de titulizaciones de hipotecas para que las empresas del sector puedan seguir manteniendo su actividad. Intentan presionar sabiendo que es la construcción la que ha liderado el crecimiento económico en estos años.

En El Intermedio les ha dado pena y para solidarizarse han puesto en marcha una iniciativa con el nombre de “Apadrina una inmobiliaria”. José María Iñigo y Cándido Méndez han sido los primeros en hacer su donación.

Si no fuera por estos momentos …

Cómo negociar las comisiones de la hipoteca

Negociar bien las comisiones de nuestro hipoteca es tan importante como negociar un buen tipo de interés. Ya sabemos que los bancos nos cobran por todo: comisiones de apertura, de cancelación parcial, de cancelación total, incluso existen comisiones o gastos por el estudio de nuestro préstamo. Ya hemos dicho en más de una ocasión lo importante que es trabajar por nuestro préstamo. Ahí van 4 recomendaciones generales:

1. Más garantías

Lo primero es conocer cuáles son nuestras posibilidades de obtener con éxito la hipoteca que buscamos en esta o en otras entidades. Si estamos solicitando en torno al 80% del valor de tasación y contamos con una nómina (o con dos) o incluso con avales, no será difícil que nos lo concedan y podremos negociar mejor con todas las entidades. Cuantas más garantías podamos ofrecer al banco mejor.

2. Calcular y calcular

Nuestro objetivo es calcular el precio final de la hipoteca. En las ofertas que realizan los bancos tratan por separado el tema del interés o del diferencial, y el de las comisiones. Hay que tener cuidado con esto porque unas elevadas comisiones o gastos obligatorios pueden suponer un gasto anual mucho mayor que unas décimas más en el tipo de interés aplicado.

Vale, sí, nos bajan el tipo de interés, pero a cambio de que contratemos un seguro de vida, un seguro del hogar (que de otra forma no hubiéramos contratado), o productos financieros como planes de pensiones o tarjetas de crédito. No queda otra que hacer muchos cálculos.

Por eso no hay que dejarse engañar por quien ofrece un tipo muy bajo pero con muchos gastos o comisiones. Un seguro de vida puede costarnos 200 euros al año, un seguro del hogar en determinadas compañías puede costar el doble que en otras, las cantidades aportadas a un plan de pensiones solo se recuperan tras la jubilación, etc. Estos gastos o comisiones pueden salir muy caros. Otro ejemplo que no nos gustará pagar son las comisiones de cancelación parcial o total, que se suele hacer una vez al año por motivos fiscales, para llegar a los 9015 euros que se puede desgravar, si nuestras cuotas anuales son menores.

3. Buscar diferentes ofertas

Es muy importante buscar en todos los bancos, también en los de Internet, la oferta que conjuntamente menos comisiones y gastos nos cobra y mejor tipo de interés nos ofrece. Tenemos que ponernos a trabajar y buscar ofertas de otros bancos para poder empezar el juego de ofertas y contraofertas con el banco.

4. Vender nuestras bondades y las ofertas de la competencia

Todo es negociable. Nuestra baza en la negociación es ir explicando al banco nuestras bondades, lo bueno de nuestra situación y las mejores ofertas que la competencia nos hace hasta que mejore su oferta.

Si alguien quiere compartir sus experiencias y consejos en su negociación con los bancos puede hacerlo en los comentarios.

Ampliación de hipoteca gratis

El gobierno ha aprobado un decreto que permite la ampliación gratis del plazo de los préstamos hipotecarios para cualquiera que lo solicite siempre y cuando el banco contratante dé su consentimiento. Esta ampliación del plazo de la hipoteca se podrá solicitar, sin coste alguno, a partir de mayo durante dos años. No obstante, esta medida plantea alguna cuestiones que conviene aclarar.

Alargar el plazo del préstamo tiene un efecto directo en la cuota mensual que pagamos. Rebajar esta cuota mensual es lo que se busca cuando se plantea alargar plazos, pero esta medida no resulta una solución a los problemas del precio de la vivienda o de la subida libre del Euribor. Alargar el plazo de un préstamo de 150.000 de 30 a 40 años nos permitirá una rebaja de menos de 100 euros de cuota mensual. Si alargamos una hipoteca de 40 años hasta 50 la rebaja de la cuota mensual no llega ni a 50 euros. No parece ni justo ni rentable atarse al pago de la hipoteca durante diez años más por tan pequeño beneficio.

Esta mínima reducción en la cuota se debe a que cuando se amplía el plazo de la hipoteca lo que más aumenta son los intereses que se lleva el banco. Si ampliamos el plazo pagaremos intereses durante más tiempo y tardaremos más en comenzar a amortizar la deuda con el banco.

Alargar la hipoteca de 30 a 40 años, o de 40 a 50 años por ejemplo, tiene otra consecuencia fácil de calcular en el día a día: aguantar las tensiones, los problemas económicos, las subidas del Euribor durante diez años extra pesa más que una rebaja de 50, 70 o 90 euros. Lo peor es que el gobierno trata de venderlo como solución a una crisis económica que necesita mucho más que una ampliación de hipoteca gratis para solucionarse.